Miete und Nebenkosten
Die zweite Miete
Bei Heiz- und Nebenkostenabrechnungen gibt es seit der Mietrechtsreform vom 1. September 2001 schneller Klarheit.
Was sind Betriebskosten?
Zu den Betriebskosten zählen laufende Kosten, die bei der Nutzung des Hauses entstehen. Es gibt 17 verschiedene Kostenarten, drei betreffen Heizung und Warmwasser. Außerdem sind es Wasser, Abwasser, Aufzug, Straßenreinigung, Müllbeseitigung, Gebäudereinigung, Ungezieferbekämpfung, Gartenpflege, Beleuchtung, Schornsteinreinigung, Sach- und Haftpflichtversicherung, Hauswart, Gemeinschaftsantenne, Einrichtung für Wäschepflege und Sonstiges.
In der Broschüre
"Die halbe Miete" (13kB)
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Wann müssen Betriebskosten abgerechnet werden?
Spätestens 12 Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums muss der Vermieter die Abrechnung über die Betriebskosten vorlegen. Diese Verpflichtung kann auch nicht durch den Mietvertrag ausgeschlossen oder abgeändert werden. Nach Ablauf der Frist kann der Vermieter keine Nachforderungen mehr stellen, es sei denn, er hat die Verspätung nicht zu vertreten.
Gleiches gilt auch für Mieter. Auch sie müssen ihre Einwendungen gegen die Abrechnung innerhalb von 12 Monaten nach Zugang der Abrechnung dem Vermieter mitteilen.
Mieter, die in Unkenntnis der zwölfmonatigen Abrechnungs- und Ausschlussfrist auf eine verspätete Betriebskostenabrechnung zahlen, können ihr Geld zurückfordern, der Vermieter ist ungerechtfertigt bereichert. Nach dem Gesetz muss der Vermieter spätestens 12 Monate nach Ende der Abrechnungsperiode abgerechnet haben. Nach Ablauf dieser Frist sind Nachforderungen des Vermieters ausgeschlossen. Zahlt der Mieter trotzdem, kann er sein Geld zurückfordern.
Die Ausschlussfrist betrifft nur Nachforderungen des Vermieters, nicht aber Rückzahlungsansprüche des Mieters. Der Mieter kann auch nach Ablauf der 12 Monate noch verlangen, dass der Vermieter eine Abrechnung vorlegt. Dazu wird der Mieter immer dann Anlass haben, wenn die Abrechnung vermutlich ein Guthaben zu seinen Gunsten ergibt.
Wie werden Betriebskosten verteilt?
Für die Verteilung der Heizkosten gilt die Heizkostenverordnung. Danach ist eine verbrauchsabhängige Abrechnung vorgeschrieben. Bei den übrigen Betriebskosten hängt die Verteilung von der Vereinbarung im Mietvertrag ab, zum Beispiel Wohnfläche oder Personenzahl. Ohne vertragliche Regelung gilt die Wohnfläche. Betriebskosten dürfen nur umgelegt und abgerechnet werden, wenn dies im Mietvertrag festgehalten wurde. Reparatur- oder Verwaltungskosten gehören keinesfalls dazu.
Wird Wasser in einem Mietshaus verbrauchsabhängig abgerechnet und zeigt der Hauptwasserzähler des Hauses einen deutlich höheren Verbrauch an als die Summe der Wohnungswasserzähler, müssen Mieter nur die in ihrer Wohnung gemessenen Verbrauchsmengen bezahlen. Der Vermieter darf die Differenz nicht anteilig auf die Mieter umlegen. Lediglich bis zu einer Messdifferenz von 20 Prozent kann der Vermieter die Differenz zwischen Hauptwasserzähler und Wohnungswasserzählern anteilig nach dem Verhältnis der Anzeigenwerte der Wohnungswasserzähler auf die Mieter verteilen.
In welcher Höhe dürfen Betriebskosten anfallen?
Erstmals wird im Gesetz der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit für Betriebskosten festgeschrieben. Der Vermieter muss sich bei der Verwaltung seines Eigentums, zum Beispiel bei der Einstellung eines Hausmeisters oder bei Abschluss einer Versicherung, "wirtschaftlich vernünftig" verhalten.
Erst prüfen – dann zahlen
Heizkostenabrechnungen sind oftmals falsch. Prüfen Sie immer den Betrag – auch wenn Sie Geld erstattet bekommen – anhand der Originalbelege nach. Hier erfahren Sie mehr über die häufigsten Fehler bei der Abrechnung. Außerdem haben wir Ihnen eine Übersicht über aktuelle Urteile des Bundesgerichtshof zusammengestellt.
Mangelhafte Betriebskostenabrechnung
Die Unterschiede zwischen formellen und inhaltlichen Mängeln einer Betriebskostenabrechnung sind klein. Die Rechtsfolgen aber sind groß.
Ist die Abrechnung formell unwirksam, zum Beispiel weil der Verteilerschlüssel völlig unverständlich ist, muss der Mieter nicht zahlen. Der Vermieter muss komplett neu abrechnen. Nach Ablauf der Jahresfrist kann der Vermieter keine neue Abrechnung vorlegen.
Bei einer inhaltlich mangelhaften Abrechnung kann der Vermieter noch nachbessern und korrigieren. Inhaltliche Fehler bei der Abrechnung sind zum Beispiel abgerechnete Kosten, obwohl sie nicht vereinbart sind oder obwohl eine Pauschale im Mietvertrag vereinbart ist, oder die Vorauszahlungen in der Abrechnung falsch berechnet worden sind bzw. nicht die tatsächlich gezahlten Vorauszahlungen berücksichtigt wurden(BGH VIII ZR 240/10).
Keine Nebenkosten
Gleichgültig, was im Mietvertrag steht, nachfolgende Kostenarten dürfen in keiner Betriebskostenabrechnung auftauchen: Verwaltungskosten, Instandhaltungs- oder Reparaturkosten, Instandhaltungsrücklagen, Regieaufschläge, Beiträge des Vermieters zum Grundeigentümerverein, Bankgebühren, Portokosten, Reparaturkosten-, Mietausfall- oder Rechtsschutzversicherung.
Mieter müssen diese Kosten nicht zahlen, denn es sind keine Betriebskosten.
Kosten für die Reparatur der Heizungspumpe muss der Vermieter selbst zahlen. Derartige Reparaturkosten sind keine Wartungskosten, die über die Heizkostenabrechnung vom Mieter zu zahlen wären. Und auch die Kosten für das Auswechseln von Lampen und Glühbirnen können nicht unter „Allgemeinstrom“ bzw. unter „Kosten der Beleuchtung“ abgerechnet werden. Es sind letztlich Instandsetzungskosten, die Mieter nie zahlen müssen.
Zahlungsverzug
Wer die Miete nicht regelmäßig überweist und erhebliche Zahlungsrückstände aufkommen lässt, riskiert die fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs. Der Vermieter darf nach dem Gesetz fristlos kündigen, wenn der Mieter an zwei aufeinander folgenden Terminen mit mehr als einer Monatsmiete oder über einen längeren Zeitraum mit einem Betrag in Höhe von zwei Monatsmieten in Verzug ist. Aber selbst wenn tatsächlich Mietrückstände über mehrere Monatsmieten aufgelaufen sind, kann sich der Mieter vor einer fristlosen Kündigung und der Räumungsklage des Vermieters noch retten. Zahlt er oder übernimmt eine von ihm eingeschaltete Behörde die Mietschulden, entfällt für den Vermieter der Grund zur fristlosen Kündigung. Hat der Vermieter schon gekündigt, wird die Kündigung durch die Nachzahlung der Miete unwirksam. Durch die spätere Nachzahlung der Mietrückstände kann sich der Mieter allerdings nur einmal in zwei Jahren retten.