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Mieterhöhung

Rund um die Mieterhöhung

Willkürliche Mieterhöhung ausgeschlossen

Kein Vermieter darf nehmen, was er kriegen kann. Bei Altbauten und im freifinanzierten Neubau gibt es eine Höchstgrenze: die "ortsübliche Vergleichsmiete". Sie muß mindestens ein Jahr lang unverändert bleiben. Eine schriftliche Begründung mittels Mietspiegel, Sachverständigengutachten oder drei Vergleichswohnungen ist Voraussetzung für jede Erhöhung. Der Mieter hat zwei Monate Zeit, die Angaben zu überprüfen. 

Mieterhöhungen sind – besonders wegen des knappen Wohnungsangebotes – an der Tagesordnung. Doch lange nicht jeder Aufschlag ist gerechtfertigt. Kein Vermieter darf nach freiem Belieben die Höhe der Miete festsetzen. Und selbst bei einer zulässigen Erhöhung muss er sich an viele, im Gesetz berücksichtigte Kriterien halten.

Damit Sie wissen, ob eine Mieterhöhung in Ihrem Falle rechtens ist, haben wir alles Wissenswerte rund um das Thema gesammelt und für Sie möglichst gut verständlich zusammengefasst. Schließlich kommt es nicht selten vor, daß Mieter zahlen, nur weil sie ihre Rechte nicht ausreichend kennen, oder einfach des juristischen "Fachchinesisch" nicht mächtig sind.


Die "normale" Mieterhöhung

Sie kommt über kurz oder lang auf jeden Mieter zu. Dabei reicht es aber nicht aus, daß der Vermieter sie mündlich an der Tür oder am Telefon ankündigt. Sie muß schriftlich gestellt und grundsätzlich von allen Vermietern unterschrieben sein. Schaltet der Vermieter einen Rechtsanwalt ein, muss der Mieterhöhung die Vermietervollmacht im Original beiliegen. Jetzt ist es an Ihnen, der Forderung zuzustimmen. Dafür, bzw. für die Überprüfung haben Sie Zeit. Und zwar den Rest des laufenden Monats plus zwei weitere Monate. Lehnen Sie ab, oder äußern Sie sich gar nicht, muss der Vermieter das Gericht einschalten. Doch Vorsicht: Einer nach Form und Inhalt ordnungsgemäßen Mieterhöhung muss der Mieter, zumindest teilweise, zustimmen. Sonst riskieren Sie, einen eventuellen Prozess zu verlieren. Das bedeutet aber noch lange nicht, dass Sie jegliche Forderungen in voller Höhe begleichen müssen. Grundsätzlich ist eine Mieterhöhung nur dann ordnungsgemäß, wenn die Miete zuvor mindestens ein Jahr lang unverändert geblieben ist. Begründet sich die Erhöhung jedoch auf Modernisierung oder gestiegene Betriebskosten, kann sie auch innerhalb dieser Jahresfrist anfallen.


...wegen Modernisierung

Nicht alles, was der Vermieter als Modernisierung angibt, ist auch wirklich eine solche. Reparaturen und Instandhaltungen muss der Vermieter aus eigener Tasche zahlen. Sie begründen keine Mieterhöhung. Echte Modernisierungen verbessern den Wohnwert oder machen Einsparungen bei Heizenergie bzw. Wasser möglich. Der Mieter muss der Modernisierung zuvor zugestimmt haben oder aber er war zu ihrer Duldung verpflichtet. Bei einer Mieterhöhung nach Modernisierung sind alle Maßnahmen einzeln aufzuschlüsseln. Das hilft Ihnen als Mieter, Reparaturanteile, die zu unrecht als Modernisierung veranschlagt wurden, herauszufinden. Nach Erhalt einer Mieterhöhung ist die neue Miete ab dem dritten Monat zu zahlen. Wurde eine Erhöhung nicht rechtzeitig angekündigt, verlängert sich die Frist um sechs Monate. Das gilt auch, wenn eine rechtzeitig angekündigte Mieterhöhung um mehr als 10% überschritten wird.


Berechnung einer auf Modernisierung begründeten Mieterhöhung:

In einer Wohnung sind die alten Kachelöfen durch eine Gasetagenheizung ersetzt worden. Die Kosten von 9.000,- EUR können auf den Mieter umgelegt werden. Aber nicht auf einmal. Nur 11% dieser 9.000,- EUR kommen zur Jahresmiete hinzu. in diesem Fall wären das 990,- EUR. Diesen Betrag teilt man durch 12 und erhält die monatliche Mieterhöhung: 82,50 EUR.


...wegen gestiegener Betriebskosten

Diese Art der Mieterhöhung kommt nur sehr selten in Betracht, da in den meisten Fällen der Mieter zusätzlich zur Grundmiete noch Nebenkosten zahlt. Entweder als Vorauszahlung oder als Pauschale. Ist dies nicht der Fall und wurde im Mietvertrag ausdrücklich festgehalten, daß der Vermieter gestiegene Betriebskosten weitergeben darf, z.B. die Müllgebühren, kann die Miete um diese Kosten erhöht werden. Werden die Betriebskosten jedoch durch eine jährliche Nebenkostenabrechnung abgerechnet, muß der Mieter bei nicht ausreichender Vorauszahlung die entsprechende Summe nachträglich begleichen.


Kappungsgrenze und ortsübliche Vergleichsmiete

Wie viel Miete ein Vermieter fordern darf, ist vom Gesetz in zwei Obergrenzen festgelegt. Das eine ist die so genannte Kappungsgrenze, das andere die ortsübliche Vergleichsmiete. Die Kappungsgrenze beschneidet die Mieterhöhung auf 20% innerhalb von drei Jahren. Auf Grund der zum 1. Juni 2014 in Kraft getretenen Kappungsgrenzenverordnung wird die Kappungsgrenze bei der Anpassung von bestehenden Mietverträgen an die ortsübliche Vergleichsmiete in 59 Gemeinden in NRW, darunter ist auch Köln, auf 15 % begrenzt. 

Die Obergrenze für jede Mieterhöhung ist die ortsübliche Vergleichsmiete. Gemeint ist damit die Durchschnittsmiete aus Mietvereinbarungen der letzten vier Jahre für einen bestimmten Wohnungstyp in der jeweiligen Gemeinde. Der Mieter muss demnach für seine Wohnung nicht mehr bezahlen als am Ort üblicherweise für Wohnungen gleicher Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage gezahlt wird. Der Vermieter muss in seinem Mieterhöhungsschreiben erläutern, dass er nicht mehr als die ortsübliche Vergleichsmiete verlangt. 

Für diese Begründung stehen dem Vermieter vom Gesetz drei mögliche Kriterien zur Verfügung: der Mietspiegel, das Sachverständigengutachten oder die Benennung von drei Vergleichswohnungen.

Mietspiegel

Mietspiegel sind Übersichten über die ortsübliche Vergleichsmiete. Sie müssen entweder von der Gemeinde selbst erstellt oder gemeinsam von den Interessenverbänden, dass heißt von den Mieter- und Hauseigentümervereinen, erarbeitet und regelmäßig überarbeitet werden. Preisübersichten von Finanzämtern, Maklerverbänden usw. sind keine Mietspiegel und damit für das Mieterhöhungsverfahren unzulässig.

Begründet der Vermieter die Mieterhöhung mit einem Mietspiegel, muss er die Mietwohnung unter Berücksichtigung des Baujahres des Hauses, der Wohnungsgröße, der Wohnungsausstattung und der Wohnlage einem bestimmten Mietspiegelfeld zuordnen.

Qualifizierte Mietspiegel werden nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen, das heißt auf repräsentativer Datenbasis und mit methodischer Auswertung, erstellt. Sie müssen von der Gemeinde oder Stadt anerkannt sein. Alternativ reicht es auch aus, wenn sie von den Interessenverbänden der Mieter und Vermieter akzeptiert worden sind. Dieser qualifizierte Mietspiegel muss nach zwei Jahren der Marktentwicklung angepasst und fortgeschrieben werden, spätestens nach vier Jahren muss er neu aufgestellt werden. 

Der Kölner Mietspiegel sowie weit mehr als 20 Mietspiegel aus Umlandgemeinden sind in der jeweils aktuellen Fassung in unseren Geschäftsstellen erhältlich. Gern senden wir Ihnen diese auch zu.


Der Vermieter kann auch per Sachverständigengutachten die ortsübliche Miete für die entsprechende Wohnung feststellen lassen. Das Gutachten ist für den Vermieter jedoch das teuerste und deshalb auch seltenste Begründungsmittel. Bestimmte Vorgaben müssen eingehalten werden:
Der Sachverständige muss qualifiziert sein. Er muss für ein Fachgebiet öffentlich bestellt und vereidigt sein, in dem es zumindest auch um Mietpreisbewertung geht. Gutachten oder Expertisen einer Hausbank oder eines Maklers reichen nie aus.
Das Gutachten muss im vollen Wortlaut der Mieterhöhung beigelegt werden.
Das Gutachten muss begründet und nachvollziehbar und darf nicht älter als zwei Jahre sein. Erforderlich ist eine Aussage zu der tatsächlichen ortsüblichen Vergleichsmiete. Dabei muss die begutachtete Mietwohnung in das örtliche Mietpreisgefüge eingeordnet werden.
Der Sachverständige muss die Wohnung, die er bewertet, auch gesehen haben. In großen Wohnanlagen ist es ausreichend, wenn er eine Wohnung gleichen Typs gesehen hat.

Eine weitere Möglichkeit, eine Mieterhöhung zu begründen, ist die Benennung von drei Vergleichswohnungen. Hier hat der Vermieter freie Wahl. Er kann sowohl die teuersten Wohnungen aus der Nachbarschaft als auch soeben teuer vermietete Wohnungen aus dem eigenen Bestand benennen. Damit der Mieter die Vergleichbarkeit überprüfen kann, müssen Mietername, Adresse, Geschoss und Quadratmeterzahl angegeben werden. Weichen die zur Begründung genannten Vergleichswohnungen in der Wohnfläche erheblich von der Mietwohnung ab, genügen sie nicht den formellen Erfordernissen des Mieterhöhungsverlangens. Das heißt, der Vermieter muss eine neue Mieterhöhung mit neuer Begründung schicken.

Wegen gestiegener Kapitalkosten – Hypothekenzinsen – kann eine Miete nicht erhöht werden. 

Grundsätzlich lohnt sich vor Zahlung immer eine Überprüfung von Mieterhöhungsforderungen. Der Mieterverein Köln unterstützt Sie hierbei nach besten Kräften. Als Selbsthilfeeinrichtung der Mieter - unabhängig von Staat und Parteien - setzen wir uns für sämtliche Belange rund um das Mietrecht ein. Welche Vorteile eine Mitgliedschaft im Mieterverein Köln für Sie hat und wie wir Ihnen zu Ihrem guten Recht verhelfen, darüber geben wir gern Auskunft.

 

Die Staffelmiete

Hier ist schon bei Vertragsabschluß vereinbart, inwieweit die Miete künftig steigen darf. Zwischen jeder einzelnen "Staffel", d.h. Mieterhöhung, muss mindestens ein Jahr liegen. Die konkrete Monatsmiete oder der Erhöhungsbetrag muss ausdrücklich genannt werden. Die Angabe des Quadratmeterpreises allein reicht nicht aus. Auch eine Vereinbarung, wonach die Miete jedes Jahr zum Beispiel um fünf Prozent steigen soll, ist keine Staffelmietvereinbarung und unwirksam. Wichtig: Der Vermieter muss keine Mieterhöhung schicken. Die Mieterhöhungen werden „automatisch“ wirksam. Sonstige Mieterhöhungen sind ausgeschlossen.

 

Die Indexmiete

Sie können mit dem Vermieter vereinbaren, dass die Miete durch den vom statistischen Bundesamt ermittelten Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland bestimmt wird. Die Miete muss jeweils mindestens ein Jahr unverändert bleiben. Erforderlich ist daneben, dass der Vermieter in seiner schriftlichen Mieterhöhungserklärung den alten und den aktuellen Preisindex angibt. Die Differenz muss er in Prozente umrechnen und daraus die neue Miete oder den Mieterhöhungsbetrag errechnen. Anders als bei der ortsüblichen Vergleichsmiete kommt es auf eine Zustimmung des Mieters nicht an. Er muss die erhöhte Miete ab dem übernächsten Monat zahlen.

 

Der Zeitmietvertrag

Während der fest vereinbarten Laufzeit des Mietvertrages sind Mieterhöhungen ausgeschlossen, wenn der Mietvertrag nichts dazu sagt.