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Mietermodernisierung

Rechtliche Absicherung sinnvoll

Bevor Mieter ihre Wohnung selbst modernisieren und Geld in die Wohnung stecken, sollten sie sich rechtlich absichern. Geklärt werden muss, ob die geplante Baumaßnahme überhaupt erlaubt ist oder ob der Vermieter zustimmen muss. Und auch beim Auszug drohen böse Überraschungen. Der Vermieter muss die Investitionen nicht übernehmen, er kann unter Umständen den Rückbau der Mietermodernisierung fordern.

 

Bauliche Veränderungen

Bauliche Veränderungen, das heißt alle Modernisierungsarbeiten, die zu Eingriffen in die Bausubstanz des Hauses oder der Wohnung führen, sind nur mit Zustimmung des Vermieters zulässig. Das gilt für aufwändige Badsanierung, den Einbau einer zusätzlichen Dusche, Fußbodenerneuerung, Parkett- oder Laminatverlegung, Einbau einer Gasetagenheizung usw. Aber auch bei kleineren Baumaßnahmen sollte der Vermieter vorher um Erlaubnis gefragt werden.

Wer eine Zwischenwand einzieht, Holzverkleidungen anbringt, Türblätter kürzt oder Sicherheitsschlösser und Türspion einbaut, läuft Gefahr, dass der Vermieter noch während des Mietverhältnisses den Rückbau dieser Mieterinvestition fordert. Selbst wenn die Rückgängigmachung dieser Mietermodernisierung während der Mietzeit gegen „Treu und Glauben“ verstoßen sollte, spätestens am Ende der Mietzeit wird über diese Fragen neu verhandelt und gestritten.

Ausnahmsweise kann der Vermieter jedoch verpflichtet sein, auch umfassenderen Eingriffen in die Bausubstanz zuzustimmen. Das ist dann der Fall, wenn die beabsichtigte Maßnahme des Mieters die Bewohnbarkeit der Wohnung erst herstellen soll bzw. wenn die Baumaßnahme aufgrund des technischen Fortschritts eine Selbstverständlichkeit geworden ist, wie beispielsweise die Verlegung einer Starkstromleitung, Installation einer Steckdose im Badezimmer, Verlegung neuer Stromleitungen, damit mehr als ein elektrisches Großgerät genutzt werden kann.

 

Investitionen und Auszug

Ob der Mieter beim Auszug einen finanziellen Ausgleich für seine Modernisierungen fordern kann, hängt entscheidend davon ab, ob es entsprechende vertragliche Vereinbarungen zwischen ihm und dem Vermieter gibt. Allein aus der Zustimmung des Vermieters zu den Investitionen folgt nicht, dass der Mieter bei Vertragsende eine Entschädigung für seine Arbeiten bekommt. Allenfalls kann er davon ausgehen, dass er nicht zur Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes verpflichtet werden kann. Zumindest dann, wenn der Vermieter während der Mietzeit aufwändigen Mieterinvestitionen ohne Vorbehalt zugestimmt hat oder wenn die Wohnung durch die Mieterarbeiten erst in einen vertragsgemäßen Zustand versetzt wurde.

Verlässt sich der Mieter nur auf gesetzliche Regelungen, hat er also keine Vereinbarungen und Absprachen mit dem Vermieter getroffen, gibt es drei Möglichkeiten:

  • Der Mieter kann seine Investitionen – Einbauten oder Einrichtungen – beim Auszug entfernen und mitnehmen. Der Vermieter kann das durch Zahlung einer angemessenen Entschädigung verhindern.
  • Der Vermieter akzeptiert, dass der Mieter alles mitnimmt. Der Mieter muss aber dann den “alten Zustand” der Wohnung wieder herstellen, also mit den alten Badezimmer-Armaturen und dem alten Fußbodenbelag.
  • Der Vermieter fordert den Mieter ausdrücklich auf, seine Einbauten und Einrichtungen mitzunehmen und verlangt, dass die Wohnung im ursprünglichen Zustand zurückgegeben wird.

In der Praxis ist das Mitnahmerecht des Mieters oftmals ein “zahnloser Löwe”. Da der Vermieter das Recht hat, den Rückbau zu fordern, sitzt er am längeren Hebel. Meistens sind die Einrichtungen und Einbauten in der neuen Wohnung für den Mieter nicht zu gebrauchen. Fast immer ist die Mitnahme dieser Gegenstände aber zumindest wirtschaftlich unsinnig. Bei Fußböden ist dies praktisch unmöglich, das heißt, es muss ein neuer Bodenbelag verlegt werden. Sind die alten Badezimmer-Armaturen nicht mehr vorhanden, müssen neue gekauft werden. Vermieter müssen im Regelfall auch keine Erstattung dafür anbieten, dass die Mieterinvestitionen in der Wohnung bleiben. Oft können Mieter froh sein, wenn der Vermieter nicht die Rückgabe der Wohnung im ursprünglichen Zustand fordert und er ihnen “erlaubt”, die Investitionen in der Wohnung zurückzulassen. Von Entschädigung ist dann keine Rede.

 

Stichwort: Barrierefreiheit

Mit der Mietrechtsreform 2001 hat der Gesetzgeber einen denkbaren Fall der Mietermodernisierung ausdrücklich geregelt: Ein behinderter Mieter bzw. ein Mieter, der mit einem behinderten Angehörigen oder Lebensgefährten zusammen wohnt, kann vom Vermieter die Zustimmung zu baulichen Veränderungen fordern, soweit sie für eine behindertengerechte Nutzung der Wohnung oder einen barrierefreien Zugang erforderlich sind. Beispiele: Einbau eines Lifts im Treppenhaus, Verbreiterung von Türen, behindertengerechtes Bad, Haltegriffe, Notrufeinrichtung, Rollstuhlrampe.

Der Vermieter kann seine Zustimmung nur ausnahmsweise verweigern. Voraussetzung wäre, dass sein Interesse am unveränderten Zustand des Gebäudes bzw. die Interessen der anderen Mietparteien im Haus überwiegen.

Bei einer Interessenabwägung, die notfalls das Gericht anstellen muss, ist zu berücksichtigen: Art, Dauer und Schwere der Behinderung; Umfang und Erforderlichkeit der baulichen Maßnahmen; Dauer der Bauzeit; Möglichkeit des Rückbaus; Baurechtsfragen / Denkmalschutz; Beeinträchtigung der Mitmieter. Außerdem kann der Vermieter kann seine Zustimmung davon abhängig machen, dass der Mieter eine Haftpflichtversicherung abschließt und eine angemessene, zusätzliche Sicherheit leistet, eine Art zweiter Mietkaution. Angemessen bedeutet hier, die Sicherheit soll so hoch sein, dass der Vermieter einen möglichen Rückbau bei Beendigung des Mietverhältnisses damit finanzieren kann.