Kaution
Ihre Rechte und Pflichten als Mieter
In aller Regel verlangt der Vermieter die Zahlung einer Kaution. Dies ist gesetzlich zulässig. Häufig entbrennt nach Beendigung des Mietverhältnisses ein heftiger Streit über die Rückzahlung. Sie sollten deshalb Ihr gutes Recht sowie Ihre Pflichten diesbezüglich kennen.
- Seit dem 1. Januar 1983 ist die Höhe der Kaution auf max. drei Monatsmieten (Grundmiete) begrenzt worden.
- Der Mieter ist berechtigt – gleichgültig, was im Mietvertrag vereinbart wurde – die Kaution in drei gleichen monatlichen Teilbeträgen zu leisten. Die erste Rate ist erst mit Beginn des Mietverhältnisses fällig und nicht, wie häufig gefordert, bei Vertragsabschluß. Vertragliche Abweichungen zum Vorteil des Mieters sind jedoch möglich.
- Der Vermieter muss die Kaution bei einer Sparkasse oder Bank anlegen. Und zwar getrennt von seinem eigenen Vermögen, damit das Geld nicht im Falle seines Konkurses oder einer Zahlungsunfähigkeit verloren geht.
- Bevor Mieter zustimmen, dass die Mietsicherheit in Aktienwerte oder Fonds fließt, sollten sie sich darüber im Klaren sein, dass je nach Kursentwicklung nicht nur eventuelle Erträge auf dem Spiel stehen, sondern auch die Kaution selbst, dass heißt ihr Kapital.
- Bei Mietverhältnissen, die nach dem 31. Dezember 1982 begonnen haben, ist der Vermieter verpflichtet, die Kaution zu verzinsen und bei Rückzahlung sämtliche Zinsen und Zinseszinsen an den Mieter auszuzahlen. Der Vermieter hat diesen Betrag zu dem für Spareinlagen mit 3-monatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz anzulegen; die Zinsen stehen dem Mieter zu und erhöhen die Sicherheit. Klargestellt hat der Gesetzgeber mit der Mietrechtsreform zum 1. September 2001, dass dies auch dann gilt, wenn das Geld zu einem höheren Zinssatz angelegt wird. Auch höhere Erträge stehen dem Mieter zu.
- Der Vermieter kann die Kaution nur dann in Anspruch nehmen, wenn mietvertragliche Verpflichtungen seitens des Mieters nicht erfüllt werden. Dies gilt sowohl für Miet- als auch für Heiz- oder Nebenkostenrückstände während der Mietzeit. In diesem Falle ist der Mieter verpflichtet, die Kaution wieder aufzufüllen. Unzulässig ist es, fällige Mietforderungen einzubehalten und diese dann mit der Kaution verrechnen zu wollen. Der Mieter muss die Miete bis zum letzten Monat der Mietzeit zahlen.
- Nach Beendigung des Mietverhältnisses kann der Vermieter evtl. Forderungen von der Kaution abziehen, wenn diese berechtigt sind. Spätestens sechs Monate nach Beendigung des Mietverhältnisses muss der Vermieter über die Kaution abgerechnet haben.
- Zahlt der Vermieter die Kaution ohne Vorbehalt zurück, kann er später keine Ansprüche mehr wegen erkennbarer Mängel oder Beschädigungen geltend machen.
- Bei Sozialwohnungen gilt die Sonderregelung, dass der Vermieter nicht – wie im freifinanzierten Wohnungsbau – die Kaution wegen Miet- bzw. Nebenkostenrückständen einbehalten kann, da der Mieter für solche Fälle bereits das in der Miete enthaltene Mietausfallwagnis gezahlt hat.
- Wechselt während der Mietzeit der Eigentümer, sollten Sie sich vergewissern, ob der neue Besitzer auch die hinterlegte Kaution von seinem Vorgänger erhalten hat. Nach jüngster Rechtsprechung sind neue Eigentümer zur Rückzahlung der Kaution an den Mieter auch dann verpflichtet, wenn sie diese nicht selbst bekommen haben.
- Bei Beendigung des Mietverhältnisses muss der aktuelle Vermieter die Mietkaution an den Mieter zurückzahlen – auch, wenn er das Haus in der Zwangsversteigerung erworben und die geleisteten Mietsicherheiten nicht vom insolvent gewordenen Voreigentümer hat übernehmen können (BGH XII ZR 13/10).
- Der Anspruch des Mieters auf Rückzahlung der Kaution verjährt nach drei Jahren. Die Verjährungsfrist beginnt mit dem Ende des Jahres zu laufen, in dem der Vermieter über die Kaution abrechnen muss.
Mietertipp
Ein Mieter ist vor 16 Jahren in eine Mietwohnung eingezogen. Sein Vermieter hat damals auf eine Kaution verzichtet. Jetzt soll er plötzlich eine Kaution in Höhe von zwei Monatsmieten zahlen. Ist er nach so langer Mietdauer jetzt noch dazu verpflichtet?
Nein. Eine Mietkaution kann der Vermieter nur vom Mieter verlangen, wenn dies vertraglich vereinbart ist. Wurde ein Anspruch auf Kautionszahlung vertraglich vereinbart, verjährt dieser nach drei Jahren, beginnend mit dem Schluss des Jahres, in dem die Kautionsvereinbarung getroffen wurde. Es steht den Parteien natürlich frei, während des Mietverhältnisses freiwillig eine neue Kautionsvereinbarung zu treffen.