Modernisierung
Was auf Sie zukommt ...
Altbauwohnungen werden zunehmend beliebter. Diese Tatsache sowie die staatlich finanzierte Bezuschussung machen Eigentümern die Modernisierung ihrer Häuser wieder attraktiv. Ganze Straßenzüge gewannen so in den letzten Jahren ihre einstige Pracht zurück. Verloren ging damit allerdings viel preiswerter Wohnraum. Denn die anfallenden Kosten können teilweise auf die Mieter umgelegt werden. Und das bedeutet einen Anstieg der Miete.
Altbaubewohner sollten deshalb ihre Rechte und Pflichten für den Fall einer Modernisierung kennen. Je früher, umso besser. Denn wer Bescheid weiß, kann schnell entsprechend reagieren.
Eine Mustervereinbarung für Mieter und Vermieter zur energetischen Modernisierung (12kB) können Sie sich hier gleich downloaden.
Was ist eine Modernisierung?
Zunächst muss zwischen "Modernisierung" und "Erhaltungsmaßnahmen" unterschieden werden. Letztere sind nicht umlagefähig. Die Kosten für Reparaturen an Heizungsanlagen, Wasserleitungen oder Installationsgegenständen sowie das Erneuern morscher Fenster trägt allein der Vermieter. Lediglich der Differenzbetrag zwischen den Kosten für die Isolierfenster und denen der Reparatur dürfen umgelegt werden. Nur Maßnahmen, die den Gebrauchswert der Wohnung nachhaltig erhöhen (z. B. Badeinbau) oder die Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern gelten als Modernisierung. Dazu gehören auch Maßnahmen zur Energieeinsparung.
Die Vergrößerung eines Badezimmers auf Kosten einer separaten Toilette ist zum Beispiel keine Modernisierung, die eine Mieterhöhung rechtfertigt. Es liegt keine Wohnwertverbesserung vor, sondern eher eine Verschlechterung. Auch die Erneuerung der Sanitäreinrichtungen ist keine Wohnwertverbesserung und damit keine Modernisierung. Das gilt erst recht, wenn das Badezimmer bereits mit einer Spül-Stopp-Einrichtung der WC-Anlage, einem Einhebelmischer und einer Abluftablage ausgestattet war (LG Hamburg 333 S 45/16).
Wer hat welche Pflichten?
Zunächst muss der Vermieter schriftlich über Umfang und Beginn der geplanten Arbeiten informieren. Und zwar drei Monate vor Beginn der Modernisierung. Selbstverständlich soll auch die Angabe über die Höhe der künftigen Miete nicht fehlen. Lediglich bei geringfügigen Modernisierungen (z.B. Einbau von Sicherheitsschlössern) entfällt die Ankündigungsfrist.
Modernisierungen sowie Maßnahmen zur Einsparung von Heizenergie muss der Mieter – von Härtefällen abgesehen – dulden. Die Duldungspflicht bezieht sich nicht nur auf die Einsparung von Heizenergie, sondern auf jegliche Energieeinsparung.
Baufreiheit
Will der Vermieter in der Mieterwohnung Reparaturen oder Sanierungsarbeiten durchführen, muss er auch für den notwendigen Auf- und Abbau des Mietermobiliars sorgen. Er kann den Beginn bspw. von Sanierungsarbeiten oder Beseitigung von Feuchtigkeits- und Bauschäden nicht davon abhängig machen, dass der Mieter „Baufreiheit“ schafft, also in seiner vollgestellten 2-Zimmer-Wohnung Möbel abbaut, umrückt usw. Der Mieter muss die Arbeiten dulden, er muss aber nicht mitarbeiten.
"SCHICKSALSSCHLAG MODERNISIERUNG"
Zwar besteht generell die Duldungspflicht seitens des Mieters, doch im Falle unzumutbarer Härte kann der Mieter von seinem Widerspruchsrecht Gebrauch machen. Unzumutbare Härte ist in der Regel dann gegeben, wenn
- der Mieter die zu erwartende Mieterhöhung finanziell nicht tragen kann.
- eine so genannte teure Luxusmodernisierung vorliegt.
- die Mieter die Wohnung mit Zustimmung des Vermieters bereits selbst modernisiert haben und diese Arbeit durch die geplanten Maßnahmen hinfällig würde.
- schwerwiegende Grundrißänderungen vorgenommen werden (z.B. die Küche zum Einbau eines Bades durch eine Trennwand verkleinert wird).
- die Arbeiten kurz vor dem Auszug des Mieters (während der laufenden Kündigungsfrist) durchgeführt werden sollen.
- dem Mieter aus gesundheitlichen Gründen der bei Bauarbeiten entstehende Lärm und Schmutz nicht zuzumuten ist.
- dem Mieter ein zeitweiliger Umzug in eine andere Wohnung unmöglich ist.
Wie hoch darf die Miete steigen?
Vor Berechnung der neuen Miete muss der Vermieter sämtliche Kosten für Instandsetzungen, die gegebenenfalls im Zuge der Modernisierung vorgenommen wurden, abziehen. Ebenso eventuelle Zuschüsse aus öffentlichen Mitteln. Höchstens 11% der auf die Wohnung des Mieters entfallenen Modernisierungskosten dürfen auf die Miete umgelegt werden.
Der Vermieter muss zunächst jedem betroffenen Mieter eine schriftliche Mieterhöhungserklärung zukommen lassen. Diese beinhaltet sämtliche durchgeführten Modernisierungsmaßnahmen sowie die im einzelnen dafür entstandenen Kosten.
Fällig wird die neue Miete ab dem dritten Monat nach Erhalt der Erhöhungserklärung. Wurde vor Beginn der Arbeiten die voraussichtliche Mieterhöhung nicht mitgeteilt oder fällt sie 10% höher aus als zuvor angegeben, verschiebt sich das Fälligkeitsdatum der neuen Miete um sechs Monate.
Wer zahlt in Schadensfällen
Entstehen dem Mieter durch die Modernisierung Kosten (z.B. Teppichreinigung, Beschädigung von Möbeln etc.), muss der Vermieter diese ersetzen. Ist die Wohnung aufgrund der Arbeiten nicht oder nur teilweise nutzbar, kann der Mieter die Unterbringung der Möbel sowie eine Hotelunterbringung dem Vermieter in Rechnung stellen. In solchen Fällen ist der Mieter allerdings gehalten, die Kosten so gering wie möglich zu halten. Auf Wunsch des Mieters muss der Vermieter für entstehende Kosten Vorschuss leisten. Der Vermieter kann aber auch für die Dauer der Arbeiten eine angemessene Ersatzwohnung stellen.
Ist ein Umzug nicht erforderlich, die Wohnung aber trotzdem nur eingeschränkt nutzbar und der Mieter gleichzeitig erheblichen Lärm- und Schmutzbelästigungen ausgesetzt, kann eine entsprechende Mietminderung vorgenommen werden.
Weitere Informationen auch im Ratgeber "Modernisierung" des Deutschen Mieterbundes.