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Mängel in der Wohnung und Mietminderung

Große Mängel – WENiger Miete

Nach dem Gesetz muss der Vermieter Mängel oder Fehler der Mietsache beseitigen bzw. reparieren. Tut er das nicht, kann der Mieter unter Umständen den Mangel selbst auf Kosten des Vermieters beheben lassen, er hat möglicherweise Schadensersatzansprüche oder ein Zurückbehaltungsrecht an der Miete. Bei "schwersten" Mängeln kann er sogar fristlos kündigen. Das wichtigste Mieterrecht bei Wohnungsmängel ist aber die Mietminderung. So lange Wohnungsmängel vorliegen, kann der Mieter die Miete kürzen, das heißt, er hat das Recht weniger Miete zu zahlen. 

Nach dem Gesetz spielt es keine Rolle, ob der Vermieter den Mangel zu vertreten hat oder nicht. Selbst Mängel, die von Dritten hervorgerufen werden, auf die der Vermieter keinen Einfluss hat und Mängel, die er möglicherweise gar nicht abstellen kann, berechtigen den Mieter zur Minderung, so zum Beispiel der Lärm aus einer Gaststätte oder Diskothek oder Störungen, die von einer benachbarten Baustelle ausgehen. Entscheidend ist allein, dass ein Mangel vorliegt, der den Wohnwert der Wohnung mindert. Auch muss der Vermieter Schäden beseitigen, die bei einem Einbruchsversuch verursacht wurden. Gleiches gilt für ein mutwillig mit Klebstoff verklebtes Türschloss. Der Vermieter muss die Tür oder das Schloss in Ordnung bringen und die Reparaturkosten zahlen. Informieren Sie sich auch über die Grundsatzurteile des Bundesgerichtshofs zu Wohnungsmängeln

100 Prozent Miete gibt es nur für 100 Prozent Wohnwert, so wie es beim Mietvertragabschluss vereinbart war. Sinkt der Wohnwert, muss auch die Miete sinken. 

Die Mietminderung ist natürlich ausgeschlossen, wenn der Mieter den Mangel selbst verursacht oder verschuldet hat, bei völlig unerheblichen Beeinträchtigungen oder wenn der Mieter den Mangel schon bei Einzug in die Wohnung kannte oder er ihn hätte problemlos erkennen können. Wer eine billige Altbauwohnung mit morschen und blinden Fenstern anmietet, kann nicht wenige Monate später die Miete kürzen. Hier geht man davon aus, dass bei Vertragsabschluß Mieter und Vermieter gerade wegen dieser Mängel eine niedrigere Miete vereinbart haben.

 

Ein anderes Beispiel: Graffiti

Graffiti-Schmierereien sind Mängel der Mietsache. Der Mieter hat einen Anspruch darauf, dass der Vermieter Graffiti im Eingangsbereich des Hauses, an der Haustür sowie an der Klingel beseitigen lässt und die Bereiche insoweit wieder instandsetzt. Das gilt zumindest dann, wenn sich der Hauseingangsbereich zum Zeitpunkt der Anmietung in einem optisch einwandfreien Zustand befand und auch sonst in der Wohngegend nicht jedes Haus mit Graffiti beschmiert ist.
Lässt der Vermieter Graffiti an der Hauswand oder der Garage des Mietshauses beseitigen, kann er keine Kosten hierfür in die Betriebskostenabrechnung einstellen. Die Beseitigung von Graffiti ist eine Instandhaltung. Hierzu ist der Vermieter verpflichtet. Die anfallenden Kosten sind keine Hausreinigungskosten und gehören nicht in die Betriebskostenabrechnung.


ACHTUNG MIETERHÖHUNG

Nach einer Mieterhöhung, zum Beispiel auf die ortsübliche Vergleichsmiete, werden die Karten aber völlig neu gemischt. Hält sich der Vermieter nicht mehr an die Absprache "niedriger Mietpreis für niedrige Wohnqualität", kann der Mieter wegen Altmängeln die Miete kürzen. Der Minderungsbetrag darf aber nicht höher ausfallen als die Mieterhöhung.


KLEINREPARATUREN

Wie oben ausführlich erläutert, ist der Vermieter für große und kleine Reparaturen im Haus und in der Wohnung zuständig. Allerdings kann im Mietvertrag vereinbart werden, dass der Mieter für die Beseitigung von Bagatellschäden selbst zahlen muss. Derartige Kleinreparaturen dürfen höchstens 90 bis 100 Euro kosten. Die Reparatur selbst muss sich auf Teile der Mietsache beziehen, die dem direkten und häufigen Zugriff des Mieters unterliegen. Gemeint sind beispielsweise der tropfende Wasserhahn oder Schäden an Duschköpfen usw. 

Außerdem muss in der Kleinreparaturklausel eine Obergrenze für alle Kleinreparaturen innerhalb eines Jahres genannt werden, beispielsweise 8 Prozent der Jahresmiete. Das Amtsgericht Stuttgart-Bad Canstadt spricht in seinem Urteil C 1438/13 sogar von einer Begrenzung der jährlichen Gesamtbelastung durch alle Kleinreparaturen auf 6 % der Jahres-Bruttokaltmiete. Weiterhin gilt, dass der Mieter die Handwerker nicht selbst beauftragen muss, er muss nur zahlen. Weitere Informationen in der Broschüre "Wohnungsmängel und Mietminderung" des Deutschen Mieterbundes.


Notreparaturen

Treten Mängel oder Schäden in der Wohnung bzw. am Haus auf, muss der Vermieter schnellstmöglich informiert werden. Der muss sich dann um die Schadensbeseitigung kümmern. Dieses übliche Verfahren dauert in Notfällen aber viel zu lange. Sind Vermieter, Hausmeister oder Hausverwaltung telefonisch nicht erreichbar, zum Beispiel am Wochenende, kann der Mieter die Reparatur sofort selbst in Auftrag geben. Der Vermieter muss die notwendigen Kosten ersetzen.


Mittlere Nutzungsdauer von Parkett und Laminat

Die mittlere Nutzungsdauer einer Parkettversiegelung beträgt etwa 12,5 Jahre, die Lebensdauer eines Laminatbodens liegt bei 10 Jahren. Wichtig ist die Frage immer dann, wenn Vermieter nach dem Auszug des Mieters beispielsweise Schadensersatzansprüche geltend machen, weil die Fußböden stark beschädigt sind. Für die Berechnung eines Schadensersatzanspruches kommt es aber auf die mittlere Nutzungsdauer der Fußböden an. Ist der Parkettboden beim Auszug des Mieters bereits 8 Jahre alt, kann der Vermieter allenfalls noch ein Drittel der Reparaturkosten für den Parkettboden als Schadensersatz fordern.


Trennwand zur Nachbarwohnung

Sind die Außenwände einer Wohnung nicht durchgehend gemauert, sondern ist die Trennwand zur Nachbarwohnung aus einer dünnen Span-Holz-Platte gefertigt, ist das ein Mangel der Mietsache. Der Vermieter muss den Mangel beseitigen. Keine Rolle spielt es, wann das Gebäude bzw. die Trennwand errichtet wurden. Entscheidend ist, dass zum Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes auch schon gemauerte Außenwände den üblichen Mindestzustand darstellten. Der Mieter ist beim Abschluss des Mietvertrages nicht verpflichtet, die Mietsache entsprechend zu überprüfen (LG Berlin 67S 490/11).


Warmwasser

Der Vermieter muss die zentrale Warmwasserversorgung des Mietshauses das ganze Jahr 24 Stunden am Tag in Betrieb halten. Zu seinen Pflichten gehört es, rund um die Uhr ausreichend warmes Wasser mit einer Mindesttemperatur von 40 bis 50 Grad Celsius zur Verfügung zu stellen. Wassertemperaturen von weniger als 40 Grad Celsius sind ein Wohnungsmangel. Der Mieter hat Anspruch auf Abhilfe und solange das Wasser nicht warm wird, kann er die Miete kürzen. Allerdings halten es Gerichte für zumutbar, dass der Mieter das Wasser kurze Zeit ablaufen lässt, bevor warmes Wasser aus der Leitung kommt.