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Kündigung

Wissenswertes zu Kündigung und Kündigungsschutz

Kündigung der Wohnung durch den Vermieter

Wenn der Vermieter kündigen will, muss er – anders als der Mieter – einen Kündigungsgrund haben. Außerdem muss er je nach Wohndauer des Mieters gestaffelte Kündigungsfristen einhalten. Die anfängliche Kündigungsfrist von 3 Monaten verlängert sich nach einer Mietzeit von mehr als 5 Jahren auf 6 Monate und nach einer Mietzeit von mehr als 8 Jahren auf 9 Monate.

Gegenüber der Vermieterkündigung kann sich der Mieter auf Härtegründe, die Sozialklausel, berufen. 

Sozialklausel: Wichtigster Härtegrund ist „fehlender Ersatzwohnraum“. Das sind Fälle, in denen die gekündigten Mieter keine neue Wohnung zu zumutbaren Bedingungen finden. Weitere Härtegründe sind hohes Alter, Invalidität, Gebrechlichkeit, Schwangerschaft, Kinder, Schwierigkeiten bei Schul- oder Kindergartenwechsel, bevorstehendes Examen, geringes Einkommen, schwere Erkrankung oder lange Mietdauer. Häufig sind mehrere dieser Härtegründe gleichzeitig gegeben. Dies erhöht die Erfolgsaussichten eines Widerspruchs gegen die Kündigung.

Sonderkündigungsrecht: Wer als Mieter eine Einliegerwohnung bezieht oder in einem Zweifamilienhaus mit dem Vermieter unter einem Dach wohnt, hat praktisch keinen Kündigungsschutz. Der Vermieter kann das Mietverhältnis kündigen, ohne dass er sich auf einen gesetzlichen Kündigungsgrund, wie Eigenbedarf, berufen muss. Allerdings verlängert sich in diesen Fällen die Kündigungsfrist für den Mieter um drei Monate.

 

Vertragstreuer Mieter genießt Kündigungsschutz

Eine Kündigung darf nur ausgesprochen werden, wenn nachweisbar ein gesetzlich anerkannter Grund besteht, z.B. Eigenbedarf. Täuscht der Vermieter allerdings einen Kündigungsgrund nur vor, ist er schadensersatzpflichtig.


Kein neuer Mietvertrag bei Eigentümerwechsel

Kein Kündigungsgrund ist der Verkauf des angemieteten Wohnraums. Auch mündlich abgeschlossene Mietverträge sind für den neuen Eigentümer verbindlich. Einen neuen Mietvertrag darf er nicht verlangen. Unterschreiben Sie nie ohne vorherige Prüfung durch uns.Wir helfen Ihnen gern.


Bei Umwandlung in Eigentumswohnungen Sonderschutz

Bei Umwandlung in Eigentumswohnungen kann der neue Eigentümer frühestens drei Jahre nach Erwerb wegen Eigenbedarfs kündigen. Unter bestimmten Voraussetzungen muß der Erwerber sogar eine Wartezeit (Kündigungssperrfrist) von fünf bis zehn Jahren einhalten. Die Frist läuft ab der Eintragung ins Grundbuch. Bei umgewandelten Sozialwohnungen kann diese Sperrfrist bis zu acht Jahren dauern. Weisen Sie mögliche Kaufinteressenten darauf hin, daß Ihnen Ihre Schutzrechte wohl bekannt sind.


Teilkündigung

Eine Teilkündigung, das heißt die scheibchenweise Kündigung einzelner Teile der Mietsache, ist gesetzlich ausgeschlossen. Das bedeutet, ist eine Garage zusammen mit der Wohnung vermietet worden, ist eine separate Kündigung der Garage unmöglich. Wohnung und Garage können nur gemeinsam gekündigt werden, es gelten die Kündigungsschutzbestimmungen für Wohnräume. Aber es gibt eine Ausnahme: Will der Vermieter Räume oder Grundstücksteile dazu nutzen, neue Mietwohnungen zu schaffen, darf er "nicht zum Wohnen bestimmte Nebenräume" einzeln kündigen. Gemeint sind Speicher, Kellerräume, Abstellräume, Garten, Stellplätze usw.


Verklausuliertes im Mietvertrag

Nicht alles, was im Mietvertrag steht, ist rechtens. Vorsicht ist geboten, wenn der Vermieter auf den Mietvertrag pocht und z.B. Geld für Reparaturen oder Verwaltungskosten fordert.

KÜNDIGUNG DER WOHNUNG DURCH DEN MIETER

Mieter können unbefristete Mietverträge immer mit einer Frist von 3 Monaten kündigen. Eine gesetzliche Verlängerung der Kündigungsfrist je nach Wohndauer auf bis zu 12 Monate gibt es nicht mehr. 

Aber: Zu Gunsten des Mieters darf im Mietvertrag von der gesetzlichen Kündigungsfrist von 3 Monaten abgewichen werden. Das bedeutet, ist im Mietvertrag vereinbart, dass für Mieter z. B. eine Kündigungsfrist von einem Monat oder nur 14 Tagen gelten soll, ist das wirksam. Das alles gilt aber nur für „normale“, unbefristete Mietverträge. Bei qualifizierten oder „echten“ Zeitmietverträgen mit Begründung kann während der Laufzeit des Vertrages gar nicht gekündigt werden. Das Gleiche gilt, wenn im Mietvertrag ein Kündigungsverzicht oder Kündigungsausschluss vereinbart wurde. Der darf aber höchstens vier Jahre gelten.

Wer einen unbefristeten Mietvertrag abschließt, kann jedoch nicht immer mit einer Frist von drei Monaten kündigen und ausziehen – wenn das Wort „Kündigungsverzicht“ oder „Kündigungsausschluss“ auftaucht: Mieter und Vermieter können vereinbaren, dass für einen Zeitraum von bis zu 4 Jahren die Kündigung ausgeschlossen ist. Das bedeutet, Mieter kommen bis zu 4 Jahre lang nicht aus dem Mietvertrag heraus.

Wer zusammen mit einem Partner oder mit Freunden eine Wohnung anmietet, kann – wenn alle unterschrieben habe – auch nur gemeinsam mit Partner oder Freunden den Mietvertrag kündigen. Gleichgültig, ob Lebens- oder Wohngemeinschaft – ein Mieter allein kann für sich den Mietvertrag nicht wirksam beenden und kündigen. Selbst nach einem Auszug bleibt er im Verhältnis zu seinem Vermieter für Mietzahlungen weiter mit verantwortlich.

 

Zugang der Kündigung

Die schriftliche Kündigung muss dem Vertragspartner spätestens am dritten Werktag eines Monats zugehen, wenn dieser für den Ablauf der jeweiligen Kündigungsfrist mitzählen soll. Der Samstag zählt auch als Werktag, auch wenn er der dritte Tag der Frist ist.

Geht das Kündigungsschreiben später zu, ist die Kündigung nicht unwirksam, die Beendigung des Mietverhältnisses wird jedoch um einen Monat verschoben.

 

Aufhebungsvertrag

Müssen Mieter aus beruflichen oder persönlichen Gründen kurzfristig in eine andere Stadt ziehen, sollten sie versuchen, mit dem Vermieter eine vorzeitige Beendigung des Mietverhältnisses zu vereinbaren. In einigen Fällen ist die dreimonatige Frist, die Mieter bei einer Kündigung einhalten müssen, zu lang. Stimmt der Vermieter zu, einen sogenannten Mietaufhebungsvertrag aufzusetzen, sollte schriftlich ein Termin festgelegt werden, an dem das Mietverhältnis endet. Der Vermieter könnte unter Umständen vom Mieter fordern, einen Nachmieter zu stellen. Grundsätzlich ist es ratsam, sämtliche Vereinbarungen vertraglich festzuhalten. Sowohl Mieter als auch Vermieter müssen den Aufhebungsvertrag unterzeichnen.

Besonders wichtig

Immer erst prüfen, dann zahlen. 
Und immer rechtzeitig fragen. 


Also:
vor dem Abschluss eines Mietvertrages, 
vor einem Umzug,
vor der Zahlung einer Mieterhöhung oder Nebenkostenabrechnung:

Kommen Sie zu uns. Sie ersparen sich Ärger und sparen Geld. 
Wir kennen Ihre Rechte bestens.