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Eigentümerwechsel

Zunächst bleibt alles beim Alten

Mietvertrag

Ihr Zuhause wechselt den Eigentümer, Sie wechseln den Vermieter. Kein Grund also, aus dem Häuschen zu geraten, denn mit der Eigentumsübernahme erwirbt Ihr neuer Vermieter auch alle bestehenden Mietverträge verbindlich und mit sämtlichen Rechten und Pflichten. 

Oftmals wünschen die neuen Eigentümer den Abschluß von ebenso neuen Mietverträgen. Doch hier ist Vorsicht geboten, denn meist bringen diese Neuverträge dem Mieter nur Nachteile. Außerdem ist es Ihr gutes Recht, alles so zu belassen, wie es mit dem alten Vermieter vertraglich unter Dach und Fach gebracht wurde. 

Änderungen der Nebenkosten bedürfen Ihrer Zustimmung, Mieterhöhungen unterliegen den hierfür vorgesehenen gesetzlichen Bestimmungen.


Mietzahlung

Mietzahlungen an den Vermieter brauchen Sie übrigens erst zu leisten, wenn der ehemalige Vermieter dies – mit Zeitangabe – ausdrücklich mitteilt, oder, wenn der neue Vermieter sich mittels Grundbuchauszug als solcher ausweist. Achten Sie besonders auf das Übernahmedatum. Im Zweifelsfall erhalten Mieter nach Vorlage des Mietvertrages beim Amtsgericht Einblick ins Grundbuch. Selbst in Ausnahmefällen, z.B. wenn der neue Eigentümer von seinem Vorgänger eine schriftliche Abtretungserklärung erhalten hat, muß der Mieter zuvor darüber informiert werden.


Kündigung wegen Eigenbedarf oder Umwandlung

Genau wie die Miete unterliegt auch die Kündigung gesetzlichen Bestimmungen. 

Eigenbedarf ist die wohl häufigste Begründung für eine Kündigung. Dies ist jedoch nur dann möglich, wenn der Vermieter den Wohnraum tatsächlich für sich, ein Familienmitglied oder eine dem Hausstand zugehörige Person benötigt. 

Kein Eigenbedarf liegt vor, wenn

  • die Gründe hierfür vorgeschoben sind, die Kündigung nur die Retourkutsche aus Streitigkeiten, zum Beispiel um Mängel oder Betriebskosten, ist.
  • der Vermieter eine leerstehende, gleichwertige Wohnung im Haus beziehen könnte; zumindest muss er den gekündigten Mietern diese Wohnung zum Tausch anbieten.
  • der Eigenbedarf schon bei Vertragsabschluss mit dem Mieter vorlag oder vorhersehbar war.
  • die Wohnung nur kurzfristig als Zweitwohnung benötigt wird.
  • die Begründung offensichtlich unvernünftig ist, wenn angeblich die gehbehinderte Mutter des Vermieters in den fünften Stock eines Hauses ohne Aufzug, mit Kohleofen ziehen soll.

Die Kündigungsfrist muss selbstverständlich immer eingehalten werden. 

Im Falle einer Umwandlung von einer Miet- in eine Eigentumswohnung gilt für den Käufer eine Kündigungssperre von drei Jahren, beginnend ab Eintragung in das Grundbuch. Der Mieter hat das Vorkaufsrecht, das er innerhalb von zwei Monaten nach Kenntnisnahme vom Kaufvertrag geltend machen kann.

Verwertungskündigung

Wird der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung gehindert und hat er hierdurch erhebliche Nachteile, kann er kündigen. 

Typische Fallbeispiele sind:

  • Der Vermieter muss aus wirtschaftlichen Gründen das Haus verkaufen, der Verkauf ist aber praktisch unmöglich, weil es vermietet ist. Die Kaufwilligen haben nur Interesse an der geräumten Wohnung, weil sie selber einziehen wollen. Wenn überhaupt könnte das Haus nur zur Hälfte seines Wertes verkauft werden.
  • Auch die geplante Sanierung kann hier als Begründung herhalten. Kündigt der Vermieter, weil er die Wohnung komplett sanieren will, ist die Sanierung wirtschaftlich geboten und ist dafür die Räumung des gesamten Mietobjektes erforderlich, kommt die Verwertungskündigung in Betracht.


Modernisierung

Besonders Altbauten wechseln häufig den Eigentümer, weil der alte Besitzer nicht in der Lage ist, für eine ordnungsgemäße Instandhaltung zu sorgen. 

Modernisierungsmaßnahmen wie Einbau von Bädern, Heizungen, neuen Fenstern etc. müssen Mieter dulden, selbst wenn dies eine anschließende Mieterhöhung mit sich bringt. Allerdings bestehen Widerspruchs- und Sonderkündigungsrechte.

Wichtig ist, Modernisierungs- von Instandhaltungsmaßnahmen zu unterscheiden. Notwendige Reparaturen und Instandsetzungen sind alleinige Sache des Eigentümers und können nicht in Form einer Mieterhöhung dem Mieter auferlegt werden.