BETRIEBSKOSTEN – DIE ZWEITE MIETE
Die häufigsten Fehler bei der Abrechnung
Alle Wohnungen zählen
Bewohnt der Vermieter selbst eine Wohnung im Mietshaus, muss er sich an den Betriebskosten anteilig beteiligen. Auch für leer stehende Wohnungen im Haus zahlt der Vermieter.
Belegeinsicht
Führt der Vermieter ein papierloses Büro, in dem Originalunterlagen regelmäßig eingescannt und diese nach drei Monaten vernichtet werden, ist es grundsätzlich ausreichend, wenn der Vermieter bei der Belegeinsicht im Rahmen der Überprüfung einer Nebenkostenabrechnung Ausdrucke der Belege vorlegt - es sei denn, der Mieter kann berechtigte Zweifel an der Übereinstimmung dieser Ausdrucke mit den Originalen aufzeigen (LG Berlin 63 S 192/17).
DACHRINNENREINIGUNG
Die Kosten für die Dachrinnenreinigung können „sonstige Betriebskosten“ sein, die bei entsprechender Vertragsvereinbarung vom Mieter zu zahlen sind (BGH VIII ZR 167/03 und VIII ZR 146/03). Voraussetzung ist, dass die Dachrinnenreinigung in regelmäßigen Abständen durchgeführt werden muss, z.B. weil das Gebäude von einem hohen Baumbestand umgeben ist. Als „sonstige Betriebskosten“ können die Kosten der Dachrinnenreinigung nur auf die Mieter umgelegt werden, wenn das im Mietvertrag ausdrücklich vereinbart ist. Das heißt, im Mietvertrag muss der Begriff „Dachrinnenreinigung“ bei den umlegbaren Betriebskostenarten auftauchen.
Eigentumswohnungen
Insbesondere Mieter einer Eigentumswohnung finden in ihrer Abrechnung häufig die Positionen Verwaltungskosten und Instandhaltungskosten bzw. -rücklagen. Der Vermieter hat dann die Abrechnung der Wohnungseigentümergemeinschaft einfach an die Mieter weitergeleitet. Das geht nicht. Eigentümer müssen diese Kosten zahlen. Mieter nicht.
Fahrstuhlkosten
Auch Erdgeschossmieter müssen sich grundsätzlich an den Aufzugskosten beteiligen. Vermieter dürfen die Kosten für den Betrieb eines Aufzugs bei entsprechender Vereinbarung im Mietvertrag als Betriebskosten auf alle Mieter des Hauses umlegen. Dazu gehören auch die Erdgeschossmieter. Hat der Vermieter allerdings die Mieter dieser Wohnung bisher nicht an den Fahrstuhlkosten beteiligt, darf er das auch künftig nicht tun.
Gartenpflegekosten
Nur die immer wiederkehrenden (das heißt ständigen) Gartenpflegekosten
sind Betriebskosten. Wird der Garten völlig neu angelegt, muss der Mieter das nicht zahlen.
Ist im Mietvertrag vereinbart, dass die Mieter die Gartenarbeiten erledigen müssen, kann der Vermieter keine Gartenpflegekosten über die jährliche Betriebskostenabrechnung von seinen Mietern fordern. Beides geht nicht. Führt der Vermieter trotzdem noch eigenständige Arbeiten durch, kann er hierfür keine Kosten abrechnen.
Kosten für die Anschaffung von Blumen und Pflanzen sind keine Nebenkosten. Zwar kann vereinbart werden, dass der Mieter Kosten der Gartenpflege zahlen muss, hierunter fallen dann aber nur die laufenden Gartenpflegekosten und auch die Kosten für die Erneuerung von Pflanzen und Hölzern, nicht aber die Kosten der Erstanschaffung.
Sind Mieter laut Mietvertrag zur Gartenpflege verpflichtet, müssen sie allenfalls einfache Arbeiten erledigen, zum Beispiel Rasen mähen, Unkraut jäten oder Beete umgraben. Nur wenn im Mietvertrag ausdrücklich etwas anderes und zusätzlich geregelt ist, können Mieter zu weiteren Gartenpflegearbeiten herangezogen werden, wie zum Beispiel Rasenflächen neu anlegen und Sträucher beschneiden, unter Umständen sogar Bäume beschneiden oder kranke und morsche Bäume fällen.
Die Kosten für eine Baumwartung / Baumkontrolle, das heißt die Überprüfung der Standfestigkeit von Bäumen, sind keine Gartenpflegekosten und keine Betriebskosten, die auf Mieter umgelegt werden können. Derartige Kontrolltätigkeiten haben nichts mit Gartenpflegekosten zu tun (AG Bottrop 11 C 59/14).
Gewerberäume
Geschäfte, Firmen oder Büros verursachen oft höhere Betriebskosten als Wohnungen. So sind zum Beispiel die Grundsteuern höher. Ein Friseurgeschäft oder eine Gaststätte haben auch einen höheren Wasserbedarf. Geschäfte mit großen Schaufenstern verursachen höhere Versicherungsprämien. Der Vermieter muss das bei der Kostenverteilung berücksichtigen. Wohnungsmieter bezahlen nur, was auf die Mietwohnungen anteilmäßig entfällt, wenn die Kosten für Gewerbe deutlich höher sind.
Hausmeister
Gartenpflege und/oder Treppenhausreinigung gehören zu den typischen Hausmeisterarbeiten. Werden diese Kostenarten einzeln abgerechnet, obwohl es einen Hausmeister gibt, muss nachgehakt werden, sonst besteht die Gefahr der Doppelzahlung.
Heizkosten
Heizkosten müssen verbrauchsabhängig abgerechnet werden. Geschieht dies nicht, darf der Mieter den auf ihn entfallenden Heizkostenanteil um 15 Prozent kürzen (BGH VIII ZR 310/12). Wird nicht verbrauchsabhängig abgerechnet, sondern der Verbrauch im Haus geschätzt, weil die Erfassungssysteme ausgefallen sind, kann der Mieter 15 Prozent von seinen Heizkosten abziehen (BGH VIII ZR 261/06).
KOSTEN DES ABRECHNUNGSZEITRAUMS
Grundsätzlich dürfen nur die Kosten in die laufende Betriebskostenabrechnung eingestellt werden, die auch aus dem fraglichen Abrechnungszeitraum herrühren. Zwei oder drei Jahre alte Abrechnungen dürfen nicht „hineingemogelt“ werden.
Leerstand
Für leer stehende Wohnungen muss der Vermieter die anteiligen Betriebskosten übernehmen. Vorsicht, wenn die Gesamtwohnfläche des Hauses (Quadratmeter) plötzlich niedriger als im Vorjahr ist. Dann spricht alles dafür, dass der Vermieter die Kosten nur auf die vermieteten Wohnungen umlegen will.
Mädchen für alles
Hausmeister sind in den meisten Fällen “Mädchen für alles”. Das heißt, sie erledigen fast immer auch kleinere Reparaturen und übernehmen Verwaltungsaufgaben. Das sind aber keine Betriebskosten. Von den Hausmeisterkosten müssen dann entsprechende Abzüge gemacht werden.
Messdifferenzen beim Wasser
Der Hauptwasserzähler im Haus zeigt normalerweise mehr an als die Wohnungszähler insgesamt. Bis zu einer Abweichung von 20 Prozent wird in der Regel das Messergebnis der Hauptwasserzähler verwendet. Bei größeren Abweichungen müssen die Ursachen geklärt werden, kann praktisch nur das
Ergebnis der Wohnungszähler verwendet werden.
Müllbeseitigung
Mietkosten für Müllbehälter sind keine Betriebskosten, genauso wenig wie Anschaffungskosten für die Behälter.
Nachträgliche Grundsteuern
Erhebt die Gemeinde nachträglich noch Grundsteuerbeträge, zum Beispiel bei Neubauten oder wenn das Mietobjekt umfassend modernisiert, umgebaut oder ausgebaut wurde bzw. nach Wegfall einer Steuerbefreiung oder –vergünstigung, gilt: Der Vermieter kann die nachträglich erhobenen Kosten nur für das laufende und das vorangegangene Kalenderjahr auf den Mieter abwälzen. Er hat drei Monate Zeit. Voraussetzung ist, dass sich die Grundsteuer auch auf einen Zeitraum bezieht, zu dem der Mieter schon im Haus gewohnt hat.
Reparaturkosten
Reparaturkosten muss der Mieter nicht zahlen. Reparaturen im Haus oder in der Wohnung sind immer Sache des Vermieters und nie Betriebskosten.
Ungezieferbekämpfung
Einmalkosten, zum Beispiel für die Reinigung einer verseuchten Wohnung oder eines verseuchten Hauses, sind keine Betriebskosten. Auch nicht umlegbar sind Kosten, die nachweislich von einer konkreten Mietpartei verursacht wurden.
Tiefgaragenstellplatz - Pauschmalmietpreis vs. Nebenkostenabrechnung
Wenn ein Mietvertrag über einen Tiefgaragenstellplatz einen Pauschalmietpreis beinhaltet, der alle anfallenden Kosten abdeckt, darf ein neuer Eigentümer über die Abrechnung der Nebenkosten für die Tiefgarage keine Nachzahlung verlangen. Denn: Eine Vereinbarung über eine Betriebskostenpauschale kann nur im gegenseitigen Einvernehmen verändert werden. Auch ein Recht zur Erhöhung der Pauschale hat der Vermieter nur dann, wenn dieses Recht im Mietvertrag ausdrücklich vereinbart ist. Eine fehlende Vereinbarung ist dauerhaft bindend und gilt selbst dann, wenn sich einzelne Betriebskosten beträchtlich erhöhen.
Verwaltungskosten
Verwaltungskosten, wie zum Beispiel Kosten für die Hausverwaltung, Bankgebühren, Porto, Zinsen, Telefon usw. sind nie Betriebskosten. Der Mieter muss nicht zahlen, egal, was im Mietvertrag steht.
Versicherungen
Die Prämien für Gebäude- und Haftpflichtversicherungen sind Betriebskosten. Nicht aber die Kosten für sonstige Versicherungen des Vermieters, zum Beispiel eine Rechtsschutz-, Hausrat- oder Mietverlustversicherung.
Wartungskosten
Wartungskosten, zum Beispiel für einen Fahrstuhl, sind Betriebskosten.
Häufig verbergen sich unter dem Begriff Wartungskosten aber auch Reparaturkosten, die muss der Mieter nie zahlen. Vorsicht bei so genannten Vollwartungsverträgen. Die Vollwartung beinhaltet auch die Durchführung von Reparaturen. Deshalb können hier wegen versteckter Reparaturkosten bis zu 50 Prozent abgezogen werden.
Wohnungsgröße
Bei der Kostenverteilung nach Wohnfläche kommt es auf die im Mietvertrag genannte Wohnungsgröße an. Ist die tatsächliche Wohnungsgröße aber mehr als 10 Prozent kleiner, ist die entscheidend. Nachmessen lohnt sich.