Mietschulden
Ab welcher Höhe darf fristlos gekündigt werden?
Der Vermieter oder die Vermieterin darf das Mietverhältnis kündigen, wenn der Mieter oder die Mieterin für zwei aufeinander folgende Termine mit der Zahlung eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist. Nicht unerheblich ist der Teil, wenn er die Miete für einen Monat übersteigt.
Im zugrunde liegenden Fall ging es um eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzuges, da die Mieterin bei einer Monatsmiete von 704 Euro für Januar rund 135 Euro zu wenig und im Februar gar keine Miete gezahlt hatte.
Das Berufungsgericht hatte die Kündigung des Vermieters abgewiesen. Die Richter waren der Auffassung, dass der Rückstand für Januar ein unerheblicher Rückstand sei. Als nicht unerheblicher Rückstand könne nur ein Mietanteil „etwa“ in Höhe einer hälftigen Monatsmiete angesehen werden, und dieser Rückstand müsse zudem für beide Monate vorliegen.
Der Bundesgerichtshof sah das erwartungsgemäß anders und urteilte, dass es nicht auf den jeweiligen Rückstand, sondern vielmehr auf den Gesamtrückstand ankomme (BGH, Urt. v. 8.12.2021 – VIII ZR 32/20). Eine – wie vom Berufungsgericht vorgenommene - gesonderte Bewertung der Höhe der einzelnen monatlichen Rückstände im Verhältnis zu jeweils einer Monatsmiete komme nicht in Betracht, so die Karlsruher Richter.
Sprich: Es bleibt dabei - beträgt der Mietrückstand aus zwei aufeinanderfolgenden Monaten eine Monatsmiete und einen Cent, ist die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses grundsätzlich zulässig.
Ob eine fristlose Kündigung in dem Extremfall, dass der Mieter oder die Mieterin tatsächlich in einem Monat gar nichts bezahlt hat und im Folgemonat nur mit einem minimalen Centbetrag im Rückstand ist, aus Treu und Glauben unwirksam ist oder aus „Gründen der Rechtsklarheit und –sicherheit“ auch ein solcher Minimalbetrag zu einer wirksamen Kündigung führen kann, lässt der Senat in der Entscheidung offen.