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Kündigung wegen Mietschulden

Ob die Kündigung bei dauerhafter unpünktlicher Mietzahlung gerechtfertigt ist, muss immer im Einzelfall betrachtet werden

Der Vermietende darf kündigen, wenn für zwei aufeinanderfolgende Monate (also bspw. Jan und Februar) mehr als eine Monatsmiete geschuldet wird. Sprich, fehlt am 4. Werktag des Monats Februar eine Monatsmiete plus 1 Cent, darf er grundsätzlich fristlos kündigen.
 
Zahlt der Mieter oder die Mieterin zwei Monate hintereinander nur die Hälfte der Miete, beträgt der Mietrückstand genau die Höhe der Miete. Damit „übersteigt“ der Miet-Rückstand zwar nicht die Miete für einen Monat – allerdings kann auch die dauernde unpünktliche Mietzahlung– nach Abmahnung – zur Kündigung führen. Denn auch eine fortdauernde Zahlungsunpünktlichkeit kann als Ausdruck mangelnder Zahlungswilligkeit und -fähigkeit geeignet sein, die vertragliche Vertrauensgrundlage schwer zu erschüttern (BGH, Urteil vom 14. September 2011 – VIII ZR 301/10). Erforderlich ist, dass die Zahlungsunpünktlichkeit einen längeren Zeitraum umfasst  (LG Berlin, Urteil vom 28. Januar 2014 - 29 O 323/13).

 

Ob die Kündigung im Falle der dauerhaften unpünktlichen Mietzahlung gerechtfertigt ist, muss immer einzelfallbezogen betrachtet werden.

Die rechtliche Bewertung erfordert eine Gesamtabwägung, welche unter anderem die Anzahl der Verspätungen, die betroffenen Zeiträume, die zwischen den Verspätungen liegenden Zeiträume, die Höhe der (kumulierten) verspäteten Beträge, eine dem Mieter bekannte besondere Angewiesenheit der Vermieterpartei auf pünktliche Zahlungseingänge und den bisherigen Verlauf des Mietverhältnisses berücksichtigt. Dabei kommt wegen der Warnfunktion der Abmahnung dem Verhalten des Mieters nach deren Erhalt hervorgehobene Bedeutung zu.

Bei der Abwägung zu berücksichtigen ist ebenfalls das von Art. 14 GG geschützte Recht des Mieters, seinen Lebensmittelpunkt und schutzwürdigen Rückzugsraum nicht zu verlieren (AG Hamburg, Urt. v. 25.2.2022 – 48 C 304/21).