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Franz-Xaver Corneth zur Situation auf dem Wohnungsmarkt und was gemacht werden kann

LIEBE MITGLIEDER,

viel zu spät hat die Wohnungsproblematik den hohen Stellenwert in Politik und Medien bekommen, den sie längst hätte haben müssen. Hätten sich die Politiker doch schon zum Bundestagswahlkampf 2017 dieses Themas angenommen, aber da wurde es noch stiefmütterlich behandelt.
Um endlich effektiv vorzugehen, bedarf es nicht nur punktueller Nadelstiche, sondern eines ganzen Kataloges von Maßnahmen. Es müssen mehrere Mosaiksteine zueinander finden, damit man der Probleme Herr wird.
Dabei muss unterschieden werden zwischen der Schaffung von Wohnraum und der Erhaltung von bezahlbarem Wohnraum. Getan werden muss zwingend etwas in beiden Bereichen! Viel zu spät wurden die Zeichen der Zeit erkannt. Es ist erst knapp mehr als zehn Jahre her, da überlegte man in Köln noch, ob man nicht alte Hochhäuser aus den 70ern abreißen sollte, weil man sie als Bausünden empfand. Diesen Gedanken kann sich Köln längst nicht mehr leisten, denn der Zustrom in die Stadt bleibt ungebremst.

Köln braucht neue Viertel

Prognosen gehen davon aus, dass bis zum Jahr 2040 bis zu 180.000 Menschen mehr in Köln wohnen werden. Doch wo sollen diese hin? Die Lage auf dem Wohnungsmarkt ist längst schon chaotisch. Es muss somit gebaut werden, insbesondere in den Außenbezirken. Bauen darf dort nicht länger ein Tabu sein, aber dies bedeutet, dass hierzu Land benötigt wird, Fläche muss also als Bauland ausgewiesen werden. Man ging viel zu lang von einer Stagnation der Bevölkerung aus und konzentrierte sich lediglich auf Nachverdichtung und ließ nur Bebauungen zu, die der Ergänzung der Wohnungsangebote dienen sollten. Doch jetzt schreiben wir 2018. Das Leben in Schwarmstädten wie Köln wird immer stärker bevorzugt, dennoch ist das Flächenangebot noch nicht deutlich gestiegen.
Schon in der letzten Ausgabe der Mieterzeitung hatten wir auf den schon seit Jahrzehnten zumindest in den Köpfen existierenden Stadtteil Kreuzfeld im Kölner Norden hingewiesen. Nun soll zumindest am 18. Dezember 2018 der Stadtrat über das weitere Vorgehen entscheiden. Gemunkelt wird, dass dort schon ab 2023/2024 erste Wohnungen entstehen können. Ich möchte nicht länger skeptisch sein, ich möchte zumindest glauben, dass Kreuzfeld endlich entsteht. Dies wäre endlich mal ein großer Wurf und würde mehr als 6.000 Menschen eine Heimat bieten.
Kreuzfeld steht nur symptomatisch dafür, dass Köln dringend neue Viertel benötigt. Die Konzentration auf Nachverdichtung reicht längst nicht mehr aus. Brachliegende Industriestandorte und ehemalige Bundesbahngelände wie die Clouth-Werke und das Werkstattgelände in Nippes haben sich natürlich angeboten, doch so viele freie Flächen gibt es nicht mehr und die Eigentümer lassen sich auch nicht immer zum Verkauf überreden. Des Weiteren rufen derartige Projekte natürlich auch Bürgerproteste auf dem Plan. Insofern wünsche ich mir ein größeres Denken, über den eigenen Tellerrand hinaus, ein solidarischeres Denken. Natürlich finden sich immer Gründe, die gegen Neubauten sprechen. Fehlende Wohnungen bedeuten aber auch, dass vielen Menschen der Zuzug nach Köln oder ein Umzug innerhalb Kölns ganz verwehrt würde.

Hochhäuser dürfen kein Tabu sein

Überhaupt ist es an der Zeit, sich von tradierten Gedankenmodellen zu trennen. Wir bewundern die Skyline von New York und Dubai, erkunden solche Städte als Tourist und haben am Ende des Tages einen steifen Nacken, weil wir vor lauter Begeisterung nach oben geschaut haben, doch in unseren eigenen Städten lehnen wir derartige Bauten immer noch ab. Von Frankfurt abgesehen, und dort handelt es sich vor allen Dingen um Bürotower, verfügt keine Stadt über eine auch nur annähernde Skyline. Dass unser Dom nicht zugebaut werden soll, liegt auf der Hand, aber bei beschränktem Platzangebot bietet sich das Bauen nach oben als Alternative an.
Hier dürfen nicht wieder die Fehler der Vergangenheit gemacht werden. Solche Viertel dürfen keine Ghettos werden, sie müssten an dem öffentlichen Personennahverkehr angebunden werden. Sie müssten über eine ausreichende Infrastruktur verfügen und selbstverständlich müssten ökologische Aspekte Berücksichtigung finden. Hierbei sind gute Städteplaner gefragt.

Bauanträge müssen schneller bearbeitet werden

Damit mehr gebaut wird, muss auch schneller gebaut werden können. Markus Greitemann, der neue Baudezernent der Stadt Köln, wird in der Westdeutschen Zeitung zitiert, umreißt die heutige Bearbeitungsdauer von Bauanträgen zwischen drei Monaten und eineinhalb Jahren. Noch bieten nur 15 Prozent der Unteren Baubehörden die Möglichkeit, einen Bauantrag auf elektronischem Weg einzureichen. Nur 4,2 Prozent der Kommunen bearbeiten das Baugenehmigungsverfahren auch elektronisch. Wenigstens soll das anders werden, weshalb Bauministerin Scharrenbach und sechs kommunale Vertreter eine Vereinbarung für das „Modelprojekt Digitales Baugenehmigungsverfahren in Nordrhein Westfalen“ unterzeichnet haben. Hiernach wollen das Ministerium und unter anderem die Stadt Köln bis Ende 2021 Vorschläge für Standards der Digitalisierung erarbeiten und erproben.
Dass es auch anders geht, zeigt ein Blick in die Niederlande. Hat man dort binnen acht Wochen nichts vom Amt gehört, darf man mit dem Bauen beginnen. Fahre ich durch unser schönes Nachbarland, habe ich nicht das Gefühl, dass deren Gebäude prinzipiell baufälliger sind oder weniger Schutzvorschriften erfüllen.

 

 

Mietpreisbremse und Modernisierungsmieterhöhung bedürfen echter Reformen

Damit die Miete aber auch bezahlbar bleibt, müssen gesetzliche Schlupflöcher geschlossen werden. Bisher hat die Mietpreisbreme versagt. Dies liegt aber nicht daran, dass sie nicht funktionieren könnte, würde man sie endlich auch richtig anwenden können. Nun wird sie tatsächlich „reformiert“, Transparenz wird geschaffen, der Vermieter muss Auskunft erteilen über die Miete des Vormieters. Aber das ist doch lediglich ein „Reförmchen“. Die wichtigste Ausnahme von der Mietpreisbremse bleibt weiterhin unangetastet, nämlich die heilige Kuh „Bestandsmiete“. Dass Vermieter, die bisher schon eine Miete weit über der ortsüblichen Vergleichsmiete gefordert haben, dies im Falle der Weitervermietung weiterhin dürfen, verstehe wer will.

Die Modernisierungsumlage soll in Städten wie Köln reduziert werden von bisher 11 Prozent auf 8 Prozent jährlich. Das ist nur ein Tropfen auf den heißen Stein, denn insbesondere Modernisierungsmieterhöhungen führen oft zu einer so genannten „kalten“ Entmietung. Dazu, dass Menschen, die seit Jahrzehnten in ihrem Veedel leben, sich ihre Wohnung dort nicht mehr leisten können und zum Umzug gezwungen werden.

Aber auch die „normale“ Mieterhöhung muss überdacht werden. Wieviel der Vermieter mit dieser fordern darf, ist vom Gesetz mit der so genannten Kappungsgrenze festgelegt. Diese beschränkt eine Mieterhöhung auf 20 Prozent innerhalb von drei Jahren. Aufgrund der 2014 in Nordrhein Westfalen in Kraft getretenen Kappungsgrenzenverordnung wird sie in 59 Gemeinden, darunter auch in Köln, auf 15 Prozent begrenzt. Selbst dies ist jedoch noch zu viel! In Gebieten mit angespannter Wohnraumversorgung halten wir eine Beschränkung auf 10 Prozent – und das nur innerhalb von fünf Jahren – für angemessen.

Endlich mehr Milieuschutz-Satzungen für Köln

Es bedarf weiterer Milieuschutzsatzungen in Köln. Das Baugesetzbuch gibt den Gemeinden die Möglichkeit, durch Satzungsbeschluss Gebiete zu bezeichnen, in denen die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung erhalten werden soll. Hierdurch können Luxussanierungen und die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen verhindert werden. Von dieser Möglichkeit hat Köln erst einmal Gebrauch gemacht. Das betrifft die 1996 entstandene Wohnraumschutzsatzung für die Stegerwaldsiedlung in Köln-Mülheim. Zum Vergleich: Für München existieren mittlerweile 24 Milieuschutzsatzungen! Das Severinsviertel ist seit Jahren im Gespräch für eine solche Satzung. So viele Jahre sind vergangen, dass bezweifelt werden muss, ob für dieses Viertel eine solche Satzung überhaupt noch Wirkung erzielt. Ein solches Instrument muss nämlich rechtzeitig Anwendung finden in Vierteln, die sich noch in einer Frühphase der Gentrifizierung befinden. Zu spät angewandt, verhindert eine solche Satzung nichts mehr!

Zweckentfremdung von Wohnraum stoppen


Letztendlich muss endlich effektiv gegen die Zweckentfremdung von Wohnraum vorgegangen werden. Dem Missbrauch von Internetplattformen wie Airbnb muss entschlossen entgegengetreten werden. Wir haben nichts dagegen, wenn der Student aus dem Sauerland sein schmales Budget dadurch aufbessert, wenn er einmal im Monat seine Eltern besucht und sein Appartement untervermietet. Wir haben jedoch etwas dagegen, wenn ganze „Wohnhäuser“ scheinbar nur in der Absicht errichtet werden, um sie als Wohnungen getarnt an Touristen weiterzuvermieten. Hierdurch werden Köln Wohnungen entzogen, die die Stadt dringend braucht! Der Mieterverein Köln hat deshalb Oberbürgermeisterin Reker angeschrieben und die Errichtung einer Task Force vorgeschlagen, bestehend aus Wohnungsamt, Steueramt und Ordnungsamt, damit derartigem Missbrauch effektiv Einhalt geboten wird. Hierzu gehört auch die personelle Aufstockung der Stadtverwaltung. Köln ist dort allzu schmalbrüstig aufgestellt. Beim Wohnungsamt wurden bisher nur zwei Mitarbeiter abgestellt, die solchen Verstößen nachgehen. In Berlin sollen es über 60 Mitarbeiter sein. Selbst wenn man bedenkt, dass Berlin wesentlich größer als Köln ist, hinkt der Vergleich beträchtlich.

Es liegt vieles im Argen, es bedarf Kreativität, Tatkraft und Fleiß. Wir mahnen dies weiter an. Wir legen weiter den Finger in die Wunde.

In diesem Sinne herzlichst
Ihr

Franz-Xaver Corneth
Vorsitzender des Vorstands des Mietervereins Köln e.V.