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Mietpreisbremse

Verfassungsgericht bestätigt Ordnungsmäßigkeit

Die Regelung des Bundesgesetzgebers im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) zur Mietpreisbremse ist nicht verfassungswidrig. Die Regelung verstößt nicht gegen die Garantie des Eigentums, die Vertragsfreiheit oder den allgemeinen Gleichheitssatz. Das entschied jetzt das Bundesverfassungsgericht (1 BvL 1/18;1 BvR 1595/18; 1 BvL 4/18). Das oberste deutsche Gericht erklärte, der Eingriff in das Eigentum sei verhältnismäßig. Es liege im öffentlichen Interesse, der Verdrängung wirtschaftlich weniger leistungsfähiger Bevölkerungsgruppen aus stark nachgefragten Stadtteilen entgegenzuwirken. Die Regulierung der Miethöhe ist auch im verfassungsrechtlichen Sinne geeignet, dieses Ziel zu erreichen. Sie schneidet Preisspitzen auf angespannten Wohnungsmärkten ab und kann damit zumindest die Voraussetzungen für einen Marktzugang einkommensschwächerer Mieter schaffen. Die gesetzliche Regulierung der Miethöhe sei für Vermieterinnen und Vermieter auch zumutbar. Der Gesetzgeber hat seinen weiten Gestaltungsspielraum nicht überschritten und die schutzwürdigen Interessen der Eigentümer und die Belange des Gemeinwohls in einen gerechten Ausgleich und in ein ausgewogenes Verhältnis gebracht. Die Eigentumsgarantie gebiete es nicht, Rechtspositionen für alle Zukunft in ihrem Inhalt unangetastet zu lassen. Gerade auf dem sozialpolitisch umstrittenen Gebiet des Mietrechts müssen Vermieter mit häufigen Gesetzänderungen rechnen und können nicht auf den Fortbestand einer ihnen günstigen Rechtslage vertrauen. Ihr Vertrauen, mit der Wohnung höchstmögliche Mieteinkünfte erzielen zu können, wird durch die Eigentumsgarantie nicht geschützt.

Der Deutsche Mieterbund bezeichnete die Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts als Klatsche für all diejenigen, zum Beispiel die Vermieterverbände, die bei jedem mieterschützenden Gesetz geradezu reflexartig die angebliche Verfassungswidrigkeit beschreien. Mieterschutz sei selbstverständlich mit dem Grundgesetz vereinbar, erfülle den Grundsatz der Sozialpflichtigkeit des Eigentums mit Leben.

Gültigkeit der Mietpreisbremse vor Ort

Ob die Mietpreisbremse vor Ort, d. h. in der Stadt oder Gemeinde, auch gilt, hängt davon ab, ob das jeweilige Bundesland eine wirksame Mietpreisbremsenverordnung erlassen und die Begründung hierzu veröffentlicht hat. Der Bundesgesetzgeber hat vorgegeben, dass die Mietpreisbremse nur in Städten mit angespannten Wohnungsmärkten gelten soll. Diese Städte sind vorab von den Ländern per Verordnung auszuweisen. Aktuell sieht es in Deutschland wie folgt aus:

  • 5 Länder – Bremen, Thüringen, Niedersachsen, Mecklenburg-Vorpommern und Berlin – haben eine wirksame Landesverordnung zur Mietpreisbremse von Anfang an.
  • 4 Länder mussten zwischenzeitlich eine neue Landesverordnung erlassen – Hamburg, Hessen Bayern und Brandenburg. Die ursprüngliche Landesverordnung war von den Gerichten als nichtig eingestuft worden, weil nicht ordnungsgemäß begründet bzw. die Begründung nicht veröffentlich wurde.
  • 3 Länder – Baden-Württemberg, Rheinland-Pfalz und Nordrhein-Westfalen – haben nach der Rechtsprechung vor Ort bzw. der Entscheidung des Bundesgerichtshofs eine unwirksame Verordnung.
  • 1 Land - Schleswig-Holstein (u. U. auch NRW) - will die Verordnung abschaffen. Das hatte ursprünglich auch Nordrhein-Westfalen geplant, jetzt ist die Entscheidung auf 2020 verschoben.
  • 3 Länder – Saarland, Sachsen und Sachsen-Anhalt – haben keine Verordnung erlassen.

Bundesregierung vereinbart Mietrechtsverbesserungen

Mitte August hat die Bundesregierung anlässlich der Sitzung des Koalitionsausschusses verschiedene Mietrechtsverbesserungen vereinbart:

  • Der Betrachtungszeitraum für die ortsübliche Vergleichsmiete wird von 4 auf 6 Jahre verlängert. Dies führt zu einem etwas langsameren Anstieg der Vergleichsmiete in bestehenden Mietverhältnissen. Künftig fließen in die ortsübliche Vergleichsmiete, z. B. in Mietspiegel, die Vertragsabschlüsse und Mieterhöhungen der letzten 6 Jahre ein, nicht nur die der letzten 4 Jahre.
  • Die Regelungen zur Mietpreisbremse laufen nicht 2020 aus. Die Mietpreisbremse wird bis 2025 verlängert, die Länder müssen mitziehen und die Landesverordnungen entsprechend verlängern.
  • Wichtig: Bei einem Verstoß gegen die Mietpreisbremse, d. h. wenn der Vermieter eine unzulässig hohe Miete verlangt und vereinbart hat, kann der Mieter die zu viel gezahlten Mietanteile zurückfordern, und zwar vom Zeitpunkt des Vertragsabschlusses an. Er hat für die rückwirkende Geltendmachung seiner Ansprüche 30 Monate Zeit.
  • Bis Ende des Jahres will die Bundesregierung zusammen mit den Ländern und Kommunen einen Gesetzentwurf vorlegen, mit dem die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen reduziert werden kann.