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Mietpreisbremse und Modernisierungsumlage

Was bringen die angekündigten Gesetzesverschärfungen wirklich für Mieter?

Der Mieterverein Köln begrüßt grundsätzlich die beschlossene Gesetzesvorlage des Mietrechtsanpassungsgesetzes, das sowohl Veränderungen der Mietpreisbremse als auch der gesetzlichen Regelungen zur Modernisierungsumlage vorsieht.
So müssen Vermieter die Ausnahmen, die zur Überschreitung der Mietpreisbremse führen, bereits bei Vertragsschluss vorlegen. Außerdem enthält das Gesetz eine Regelung zur Änderung der Beweislast. Danach reicht es aus, dass Mieter die Überschreitung der Mietbegrenzung „einfach“ rügen. Der Vermieter muss dann die konkreten Tatsachen, die zur Überschreitung der Mietpreisbremse geführt haben, darlegen.

Hierzu Hans Jörg Depel, Geschäftsführer des Mietervereins Köln: „Die derzeitige Regelung sieht die Beweislast beim Mieter. Dies führt dazu, dass der Mieter umfassende Recherchearbeit leisten muss und Informationen darzulegen hat, die er sich zunächst beim Vermieter beschaffen muss. Viele Mieter, gerade in angespannten Wohnungsmärkten, scheuen dies, um es sich, insbesondere zu Beginn des Mietverhältnisses, nicht mit dem Vermieter zu verscherzen.“

Leider gehen die geplanten Veränderungen nicht weit genug. Hierzu Hans Jörg Depel: „Für einen effektiven Mieterschutz wäre erforderlich, dass die Mietpreisbremse von ihren zahlreichen Ausnahmen befreit wird und dass sie aufgrund einer bundesgesetzlichen Regelung flächendeckend gilt, nicht nur in einzelnen Kommunen, die das Land festlegt.“ Würde nämlich die Landesregierung ihre Ankündigung aus dem Koalitionsvertrag umsetzen, dann wird die Mietpreisbremse in NRW gänzlich abgeschafft – ein völlig falscher Schritt, gerade vor dem Hintergrund, dass die Bundesregierung dabei ist, diese Regelung zu verschärfen.

„Da der Mietspiegel durch die Verankerung in der Mietpreisbremse immer mehr an Bedeutung gewinnt, fordern wir zudem, den Betrachtungszeitraum auf mindestens acht Jahre zu verlängern, damit die Neuvermietungsmieten nicht durch die Decke gehen,“ stellte Hans Jörg Depel klar.
Auch die Modernisierungsumlage soll laut Entwurf von derzeit elf Prozent in angespannten Wohnungsmärkten auf acht Prozent gesenkt werden. „Aus unserer täglichen Beratungspraxis wissen wir, dass auch eine Umlage in dieser Höhe ausreicht, gerade bei einem hohen Kaltmietenniveau, seine Mieter „heraus zu modernisieren“, so Hans Jörg Depel. Modernisierungsmaßnahmen hätten sich zu einem gängigen Mittel entwickelt, um Mieten maximal zu steigern. Für einen effektiven Schutz wäre eine Senkung auf mindestens vier Prozent erforderlich gewesen.

Die bislang elf Prozent stammen aus der 2. Hälfte der 1970er Jahre. Damals lagen die Hypo-thekenzinsen bei bis zu 11,5 Prozent (12/1980). Heute bekommen Bauherren Kredite für weniger als zwei Prozent. Sie stellen aber den Mieterinnen und Mietern bis zu elf, demnächst bis zu acht Prozent in Rechnung.
Zukünftig soll vorsätzlichem „Herausmodernisieren“ durch § 6 Wirtschaftsstrafgesetz entgegengewirkt werden. Ordnungswidrig handelt demnach, wer bauliche Maßnahmen durchführt, die zu einer nicht notwendigen Belastung der Mieter führen. Anzeichen dafür sind laut BGB künftig Modernisierungsankündigungen, nach denen sich die Miete mehr als verdoppeln würde. Oder Ankündigungen, nach denen zwölf Monate lang nichts passiert. Solche Ordnungswidrigkeiten können demnächst mit einer Geldbuße bis zu hunderttausend Euro geahndet werden.