Ausnahme von der Mietpreisbremse
Wann ist eine Modernisierung umfassend?
Eine Ausnahme der Mietpreisbremse ist die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung. Das heißt: Wurde die Wohnung zuvor umfassend modernisiert, ist der Vermieter nicht an die Begrenzung der Miethöhe durch die Mietpreisbremse gebunden.
Mit der Frage, wann die Wohnung umfassend modernisiert ist, hat sich der Bundesgerichtshof in einer neuen Entscheidung befasst (BGH, Urt. 11.11.2020 – VIII ZR 369/18). Danach ist eine Modernisierung von Wohnraum umfassend, wenn sie einen Umfang aufweist, der eine Gleichstellung mit einem Neubau gerechtfertigt erscheinen lässt.
Dies ist der Fall, wenn die Modernisierung einerseits im Hinblick auf die hierfür angefallenen Kosten einen wesentlichen Bauaufwand erfordert und andererseits wegen der mit ihrem tatsächlichen Umfang einhergehenden qualitativen Auswirkungen zu einem Zustand der Wohnung führt, der demjenigen eines Neubaus in wesentlichen Teilen entspricht. Dafür ist von maßgebender Bedeutung, ob die Wohnung durch die Arbeiten in mehreren wesentlichen Bereichen (insbesondere Heizung, Sanitär, Fenster, Fußböden, Elektroinstallationen beziehungsweise energetische Eigenschaften) so verbessert wurde, dass die Gleichstellung mit einem Neubau gerechtfertigt ist.
Ein wesentlicher Bauaufwand liegt vor, wenn er (mindestens) ein Drittel des für eine vergleichbare Neubauwohnung erforderlichen finanziellen Aufwands erreicht. In die Berechnung des wesentlichen Bauaufwands dürfen aber lediglich die Kosten einfließen, die aufgrund von Modernisierungsmaßahmen angefallen sind. Kosten für (reine) Erhaltungsmaßnahmen zählen nicht. Werden Erhaltungsmaßnahmen im Zuge der Modernisierungsmaßnahmen miterledigt, ist bei der Bestimmung des wesentlichen Bauaufwands ein (zeitanteiliger) Abzug der angefallenen Kosten insoweit vorzunehmen, als Bauteile oder Einrichtungen der Wohnung, die zwar noch nicht mangelhaft, aber bereits über einen erheblichen Anteil ihrer Lebensdauer (ab)genutzt sind, durch solche von besserer Qualität ersetzt werden.