Wohnungseigentümer darf an Feriengäste vermieten
Wohnungseigentümerversammlung darf dies nicht auf Grundlage einer Öffnungsklausel durch Mehrheitsbeschluss verbieten
Die Vermietung einer Eigentumswohnung an Feriengäste (z. B. über Airbnb) kann von der Eigentümerversammlung nicht auf Grundlage einer so genannten Öffnungsklausel durch Mehrheitsbeschluss verboten werden (BGH V ZR 112/18). Die Teilungserklärung einer Wohnungseigentümergemeinschaft mit 8 Wohnungen enthält eine Regelung, wonach den Wohnungseigentümern auch die kurzzeitige Vermietung ihrer Wohnungen zum Beispiel an Feriengäste gestattet ist. Eine so genannte Öffnungsklausel sieht vor, dass die Teilungserklärung mit einer Mehrheit von 75 % aller Miteigentumsanteile geändert werden kann. Mit einer solchen Mehrheit beschlossen die Wohnungseigentümer, die Teilungserklärung zu ändern, die Überlassung der Wohnung an täglich oder wöchentlich wechselnde Feriengäste sollte unzulässig sein. Ein Eigentümer, der seine Wohnung als Ferienwohnung vermietete klagte gegen den Beschluss und erhielt beim Amts- und Landgericht und jetzt auch beim Bundesgerichtshof Recht. Der Beschluss der Wohnungseigentümer war rechtswidrig.
Der BGH erklärte, trotz Öffnungsklausel müssten zum Schutz der Minderheit (der Wohnungseigentümer) bestimmte fundamentale inhaltliche Schranken beachtet werden. Zu den „mehrheitsfesten“ Rechten eines Wohnungseigentümers gehöre die Zweckbestimmung seines Wohnungs- und Teileigentums, die vorgibt, wie die Wohnung zulässigerweise genutzt werden darf. Auch Vermietungsverbot - wie hier - würden in die Zweckbestimmung des Wohnungseigentümers eingreifen. Hinsichtlich der Nutzung des Wohneigentums dürfe der Wohnungseigentümer frei entscheiden, soweit nichts anderes vereinbart sei. Ein Verbot der Kurzzeitvermietung sei daher nur mit Zustimmung aller Eigentümer möglich. Achtung: Unabhängig von dieser wohnungseigentumsrechtlichen Frage gilt, dass die Vermietung an Feriengäste vor Ort durch eine Zweckentfremdungssatzung verboten sein kann. Daran müssen sich natürlich auch einzelne Wohnungseigentümer halten.