Betriebskostenabrechnung

Auch, wen keine Vorauszahlungen vereinbart sind?

Gilt die 12-monatige Abrechnungs- und Ausschlussfrist auch dann für Eigentümer, wenn zwar die Zahlung von Betriebskosten, aber keine monatlichen Vorauszahlungen vereinbart waren? Der Bundesgerichtshof (BGH V ZR 60/17) bejahte die Frage, um die hier der Käufer einer Eigentumswohnung mit dem bisherigen Eigentümer stritt. Dem war ein lebenslanges und unentgeltliches Wohnrecht eingeräumt worden, er verpflichtete sich aber gleichzeitig, alle Betriebskosten zu zahlen. Vorauszahlungen waren nicht vereinbart. Entscheidend sei laut Bundesgerichtshof die Zielsetzung, den Wohnungsberechtigten rasch Sicherheit über die zu leistende Zahlung zu geben und Streit über lange zurückliegende Abrechnungszeiträume zu vermeiden. Zwar fehle eine ausdrückliche gesetzliche Regelung, sowohl für das Verhältnis zwischen Eigentümer und Wohnungsberechtigem, als auch für „normale“ Mietverhältnisse. Grund sei, dass die Vereinbarung beispielsweise einer Nettomiete ohne Vorauszahlungen unüblich sei und der Gesetzgeber diesen Ausnahmefall deshalb für nicht regelungsbedüftig gehalten habe.

Letztlich dürfe es aber nicht im Belieben des Eigentümers liegen, wann er die Nebenkosten abrechnet. Dann könnten sich über mehrere Abrechnungszeiträume hinweg hohe Forderungen ansammeln, die mangels Abrechnung praktisch nie verjähren würden. Deshalb müsse im Ergebnis, auch wenn keine Vorauszahlungen vereinbart sind, zeitnah innerhalb von 12 Monaten abgerechnet werden. Ausdrücklich gilt die Entscheidung zunächst einmal nur zwischen einem Eigentümer und einem „dinglich Wohnungsberechtigten“. Die vergleichbare Problematik kann aber auch in Mietverhältnissen auftauchen. Hier ist die Rechtslage bisher umstritten. Die einen argumentieren, auch der Mieter, der keine Vorauszahlungen leistet, habe ein Interesse daran, in angemessener Zeit zu erfahren, welchen Beitrag er für den abgelaufenen Abrechnungszeitraum zu zahlen hat. Andere argumentieren, der Mieter solle durch die Fristenregelungen vor unvorhergesehenen Nachforderungen geschützt werden. Wenn er aber keine Vorauszahlungen leiste, bedürfe er dieses Schutzes nicht. Mit der Entscheidung des Bundesgerichtshofs dürfte jetzt ein eindeutiger Hinweis gegeben worden sein. Auch diejenigen, die keine Vorauszahlungen leisten, haben Anspruch auf eine Abrechnung spätestens nach 12 Monate.