Unwirksame Schönheitsreparaturklausel bei Sozialwohnungen
Ist der Vermieter einer Sozialwohnung für die Schönheitsreparaturen verantwortlich, darf er die Kostenmiete einseitig um einen entsprechenden Zuschlag erhöhen
Muss der Mieter einer preisgebundenen Mietwohnung (Sozialwohnung) keine Renovierungsarbeiten durchführen, weil die Schönheitsreparaturklausel im Mietvertrag unwirksam ist, ist der Vermieter für die Schönheitsreparaturen verantwortlich. Anders, als bei frei finanzierten Wohnungen, darf der Vermieter in diesen Fällen die so genannte Kostenmiete für die Sozialwohnung aber einseitig um einen Schönheitsreparaturzuschlag erhöhen (BGH VIII ZR 250/16). Preisgebundene Mietwohnungen unterliegen dem so genannten Wohnungsbindungsgesetz. Danach darf der Vermieter einseitig die Miete bis zum gesetzlich „zulässigen Entgelt“ erhöhen. Das ist die Kostenmiete, d. h. die Miete, die zur Abdeckung der laufenden Aufwendungen erforderlich ist, zuzüglich Instandhaltungskosten – und dazu gehören auch die vom Vermieter zu tragenden Schönheitsreparaturen. Ist im Mietvertrag eine wirksame Schönheitsreparaturklausel vereinbart, darf der Vermieter natürlich keine Kosten für Schönheitsreparaturen in die Miete einrechnen. Ist die Schönheitsreparaturklausel aber unwirksam, ist der Vermieter während der Mietzeit verpflichtet, Schönheitsreparaturen vorzunehmen. Und das berechtigt ihn dann, einen entsprechenden Zuschlag zu nehmen. Nach dem Gesetz darf der Zuschlag 10,32 Euro pro Quadratmeter und Jahr ausmachen.
Der Vermieter ist nicht verpflichtet, vor oder statt einer Mieterhöhung um den Schönheitsreparaturzuschlag dem Mieter eine Vertragsänderung mit einer wirksamen Schönheitsreparaturregelung anzubieten. Der Vermieter ist auch nicht verpflichtet, ein entsprechendes Angebot des Mieters, die Schönheitsreparaturen zu übernehmen, anzunehmen. Das führt zu dem nur schwer nachvollziehbaren Ergebnis, dass sich die Unwirksamkeit der mietvertraglichen Regelung – eigentlich ja positiv für den Mieter und schlecht für den Vermieter – ins Gegenteil verkehrt. Der Mieter steht nach der Mieterhöhung finanziell schlechter da, er darf die Renovierungsarbeiten auch nicht mehr kostengünstig selbst vornehmen und der Vermieter hat keinerlei Nachteile aus der unwirksamen Vertragsregelung, er hat eher Vorteile. Für den Bundesgerichtshof kein Problem: Mieter haben keinen Anspruch auf eine wirksame Schönheitsreparaturklausel im Mietvertrag. Ist die Klausel unwirksam, dann gilt das Gesetz. Und das ist nach Ansicht der Karlsruher Richter ausgewogen.