Fristlose Kündigung auch bei älteren Mietrückständen
Es gibt keine einzuhaltende Zeitspanne zwischen Entstehen des Kündigungsgrundes und Ausspruch der fristlosen Kündigung
Die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses wegen Zahlungsverzugs muss nicht innerhalb einer „angemessenen Frist“ erfolgen. Es gibt keine konkrete gesetzliche Zeitspanne zwischen Entstehen des Kündigungsgrundes und Ausspruch der fristlosen Kündigung, die einzuhalten wäre. Ein Vermieter kann auch noch nach mehr als sieben Monaten, nachdem er von den aufgelaufenen Mietrückständen und damit von dem Kündigungsgrund erfahren hat, fristlos kündigen (BGH VIII ZR 296/15). Hier hatte eine katholische Kirchengemeinde eine 3-Zimmer-Wohnung an die Küsterin der Gemeinde vermietet. Die Mieterin blieb die Mieten für Februar und April 2013 schuldig. Nach einer erfolglosen Mahnung kündigte die katholische Kirchengemeinde das Mietverhältnis am 15. November wegen der Mietrückstände fristlos.
Der Bundesgerichtshof entschied jetzt, dass diese fristlose Kündigung zulässig und begründet war. Es gebe keine einzuhaltende Zeitspanne, innerhalb derer eine fristlose Kündigung ausgesprochen werden müsse. Die allgemeinen Regelungen zu Dauerschuldmietverhältnisses (§ 314 BGB) seien auf die speziellen mietrechtlichen Vorschriften (§§ 543, 569 BGB) nicht anwendbar bzw. übertragbar. Das Kündigungsrecht der katholischen Kirchengemeinde sei auch nicht „verwirkt“ gewesen. Es gebe keine tragfähigen Anhaltspunkte für ein berechtigtes Vertrauen der Mieterin darauf, dass die Kirchengemeinde von ihrem Recht zur fristlosen Kündigung wegen Verzugs mit zwei Monatsmieten keinen Gebrauch machen werde. Allein der Umstand, dass die Vermieterin eine katholische Kirchengemeinde sei und die Mieterin gehofft habe, dass die Kirchengemeinde aus sozialen und ethischen Erwägungen nach derart langer Zeit keine Kündigung mehr erklären werde, reiche für die Annahme der Verwirkung nicht aus.