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Modernisierungen und Instandsetzungen

Nicht alles rechtfertigt eine Mieterhöhung

Die Erneuerung der Gegensprechanlage und der Kellerelektrik sind keine Modernisierungsmaßnahmen, die eine Mieterhöhung rechtfertigen. Wird durch eine Baumaßnahme die vorhandene Gegensprechanlage durch eine neue Anlage ersetzt, liegt eine bloße Instandsetzung der defekten Anlage vor, aber keine Wohnwertverbesserung. Auch die übrigen Elektroinstallationsarbeiten führen nicht zu einer Erhöhung des Wohnwertes und des Komforts. Auch Mieter einer nicht modernisierten Altbauwohnung haben mangels abweichender vertraglicher Vereinbarungen einen Anspruch auf einen Mindeststandard, der ein zeitgemäßes Wohnen ermöglicht und den Einsatz der für die Haushaltsführung allgemein üblichen elektrischen Geräte erlaubt. 

Die Bereitstellung einer Stromversorgung, die einen Betrieb der gewöhnlichen Haushaltsgeräte ermöglicht, ist somit keine Modernisierung (BGH VIII ZR 88/13). Dagegen handelt es sich um energetische Modernisierungen, wenn das Stahldach und die Kellerdecke gedämmt, die Heizung modernisiert und die Fenster erneuert werden. Eine hierauf gestützte Mieterhöhung ist aber aus formellen Gründen unwirksam, wenn sie keine ausreichenden Angaben zum Anteil der Instandsetzungskosten enthält, die bei diesen Bauarbeiten gleichzeitig angefallen sind.