Feststellung der ortsüblichen Vergleichsmiete durch Sachverständigengutachten
Es darf nicht einfach auf den Spitzenwert abgestellt werden
Da vor Ort kein Mietspiegel existierte, musste zur Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete auf ein Sachverständigengutachten zurückgegriffen werden. Der Sachverständige hatte bei 11 Vergleichswohnungen eine Mietspanne von 6,05 Euro bis 8,00 Euro ausgemacht. Daraufhin sprach das Landgericht Karlsruhe dem Vermieter die geforderte Mieterhöhung von knapp 20 % auf 7,74 Euro pro Quadratmeter zu. Der Bundesgerichtshof (BGH VIII ZR 346/10) hob das Urteil auf. Bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete dürfe nicht einfach auf den Spitzenwert der Vergleichsmieten abgestellt werden.
Bei einer sehr weit auseinandergehenden Streuung, wie hier von 6,05 Euro bis 8,00 Euro, müsse das Gericht auf der Grundlage einer ausreichend großen repräsentativen Stichprobe vergleichbarer Wohnungen dieses breite Spektrum der am Markt tatsächlich gezahlten Mieten auf den engeren Bereich der Mieten begrenzen, der als Spanne der ortsüblichen Vergleichsmiete anzusehen ist. Das sei die Eingrenzung auf die hier „üblichen Entgelte“. Die konkrete ortsübliche Vergleichsmiete werde in der Regel durch Einstufung der Wohnung innerhalb einer Spanne aufgrund zusätzlicher qualitativer Kriterien näher bestimmt.