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Mieterhöhung nach Modernisierung

auch dann formal wirksam, wenn die durch die Baumaßnahme bewirkte Energieeinsparung nicht im Detail vorgerechnet wird

Eine Mieterhöhung nach einer Modernisierung ist auch dann formal wirksam, wenn die durch die Baumaßnahme - hier Wärmedämmung an der Außenfassade - bewirkte Energieeinsparung nicht im Detail vorgerechnet wird, sondern nur mit Hinweis auf die Modernisierungsankündigung erklärt wird, dass auf die Außenfassade eine Thermoisolierung von 140 mm aufgebracht werden soll bzw. aufgebracht wurde. Der Bundesgerichtshof (BGH VIII ZR 121/17) erklärte, dass dem Mieter vielfach eine Überprüfung der Berechtigung der Mieterhöhung auch aufgrund der Erläuterungen im Erhöhungsschreiben nur unter Hinzuziehung sachkundiger Personen möglich sein wird. Bei Baumaßnahmen, für deren Beurteilung es umfangreicher technischer Darlegungen bedürfe, sei es deshalb ausreichend, wenn der Vermieter die durchgeführte bauliche Maßnahme so genau beschreibt, dass der Mieter allein anhand dessen - wenn auch unter Zuhilfenahme einer bautechnisch oder juristisch sachkundigen Person - beurteilen kann, ob die Baumaßnahme als Modernisierung zu werten ist.

Das bedeutet, der Vermieter muss in der Mieterhöhungserklärung die durchgeführte Maßnahme schlagwortartig bezeichnen und so beschreiben, dass überschlägig beurteilt werden kann, ob die Baumaßnahme eine nachhaltige Einsparung von Heizenergie bewirkt. Werden mit der Modernisierungsmaßnahme fällige Instandsetzungsmaßnahmen erspart, kann der auf die Instandsetzung entfallende Kostenanteil nicht auf die Mieter umgelegt werden. Das bedeutet, aus der Modernisierungsmieterhöhung muss hervorgehen, in welchem Umfang durch die durchgeführten Maßnahmen fällige Instandhaltungskosten erspart wurden. Macht der Vermieter hier keinen Abzug und geht er vielmehr davon aus, dass die Baumaßnahme als reine Modernisierungsmaßnahme zu begreifen ist, ist die Mieterhöhung formal wirksam. Die Frage, ob nicht doch ein Abzug für Instandsetzungen durchzuführen ist, ist eine Frage der inhaltlichen Begründetheit der Mieterhöhung, und muss also geprüft werden, wenn es um die Frage geht, ob der Umfang der Mieterhöhung gerechtfertigt ist oder nicht.