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Mieterhöhung

Vermieter können die Miete nicht ohne weiteres bis zur Obergrenze der ortsüblichen Vergleichsmiete erhöhen

Der Vermieter verlangte eine Mieterhöhung von 5,75 Euro auf 6,52 Euro/qm. Er stützt sich dabei zunächst auf Vergleichswohnungen. Der Mieter stimmte nur einer Mieterhöhung auf 6 Euro zu. Das Gericht holte ein Sachverständigengutachten ein und der Sachverständige gab unter Heranziehung von 16 Vergleichswohnungen im Stadtgebiet von Görlitz eine Preisspanne von 4,58 Euro bis 7,08 Euro/qm als ortsübliche Vergleichsmiete an. Der Argumentation des Vermieters, wenn die Vergleichsmiete sogar 7,08 Euro ergebe, dann sei eine Mieterhöhung auf 6,52 Euro auf jeden Fall begründet, erteilte der Bundesgerichtshof (BGH VIII ZR 82/18) eine Absage. Bei der ortsüblichen, durch ein Sachverständigengutachten ermittelten Einzelvergleichsmiete müsse es sich nicht zwingend um einen punktgenauen Wert handeln, sondern die Vergleichsmiete könne sich auch innerhalb einer kleinen Bandbreite bewegen, zum Beispiel eine Bandbreite von 0,24 Euro/qm. Kommt der Sachverständige aber zu einer großen Streubreite der gezahlten Miete, dürfe nicht ohne weiteres der obere Wert der so ermittelten Bandbreite als die vom Vermieter zu beanspruchende ortsübliche Einzelvergleichsmiete zugrunde gelegt werden.

Stets müssen zunächst qualitative Unterschiede der Vergleichswohnungen zu der zu beurteilenden Wohnung berücksichtigt werden, um die Vergleichbarkeit herzustellen. Bleibt es auch danach bei einer breiten Streuung, müsse das Gericht die tatsächlich zu beanspruchende Vergleichsmiete innerhalb dieses Rahmens ermitteln. Dies könne dadurch geschehen, dass der arithmetische Durchschnittswert zugrunde gelegt wird. Bei einer auffälligen Häufung der Vergleichsmieten um einen kleinen Wert herum, kann es auch gerechtfertigt sein, die dadurch repräsentierte kleine Bandbreite als ortsübliche Vergleichsmiete anzusehen. Es sei auf jeden Fall nicht gerechtfertigt, die Vergleichsmiete für die konkrete Wohnung am oberen Wert der festgestellten Preisspanne anzusetzen. Es sei nicht sachgerecht, eine solche breite Marktstreuung, die nicht auf den gesetzlichen Wohnwertmerkmalen beruht, einseitig dem Vermieter zugutekommen zu lassen.