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Wohnflächenberechnung

nach gesetzlichen Regelungen zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses

Eine vierköpfige Vermieterfamilie kaufte die 73 Quadratmeter große Mieterwohnung und kündigte wegen Eigenbedarfs. Das Landgericht Berlin bestätigte zwar den Eigenbedarf, wies die Klage auf Räumung auf der Wohnung aber trotzdem ab. Die 80-jährige Mieterin, die mit ihren zwei Söhnen in der Wohnung lebt, konnte sich erfolgreich auf die Sozialklausel berufen. Ihre Härtegründe - hohes Alter, Demenzerkrankung, lange Wohndauer seit 1975 und Verwurzelung in der Wohngegend - schätzte das Landgericht als schwerwiegender ein als das Interesse der Vermieterfamilie an einer größeren Wohnung.

Der Bundesgerichtshof (BGH VIII ZR 180/18) hob diese Entscheidung jetzt auf, das Landgericht muss erneut entscheiden. Die Karlsruher Richter erklärten, dass allein das hohe Alter des Mieters oder eine bestimmte Mietdauer nicht ohne weiteres zur Anwendung der Sozialklausel führen und eine Härte im Sinne des Gesetzes bilden können. Beruft sich der Mieter auf schwerwiegende Erkrankungen und Gesundheitsgefahren, die mit einem evtl. Umzug verbunden wären, genügt das allein nicht, um eine Fortsetzung des Mietverhältnisses zu erreichen. Hier dürfe nicht schematisch entschieden werden. In diesen Fällen müsse vielmehr von Amts wegen ein Sachverständigengutachten eingeholt werden, um zu klären, an welchen Erkrankungen der betroffene Mieter konkret leidet, wie sich diese auf seine psychische und physische Verfassung auswirken. Dabei sei auch zu klären, ob und inwieweit sich die mit einem Umzug einhergehenden Folgen mittels Unterstützung durch das Umfeld bzw. durch begleitende ärztliche und/oder therapeutische Behandlungen mindern lassen.

Die Vermieterin kündigte wegen Eigenbedarfs, weil sie und ihr Lebenspartner die bisher vermietete Doppelhaushälfte benötigte, um die in der Nähe wohnende pflegebedürfte Großmutter besser versorgen zu können. Das Landgericht Halle sah auch in diesem Fall den Eigenbedarf als gegeben an. Das Gericht verurteilte die Mieter zur Räumung, obwohl die zu pflegende Großmutter zwischenzeitlich verstorben war. Die Mieterin und ihre Familienangehörigen beriefen sich erfolglos auf die Sozialklausel. Aus den ärztlichen Attesten ergebe sich nicht zweifelsfrei, dass ein Umzug zu schwerwiegenden Gesundheitsbeeinträchtigungen oder einer Lebensgefahr führen würde.

Der Bundesgerichtshof (BGH VIII ZR 167/17) hob die Entscheidung des Landgerichts auf. Das Gericht habe die durch Atteste belegten Härtegründe des Mieters bagatellisiert und versäumt, ein Sachverständigengutachten zu den Auswirkungen eines erzwungenen Umzugs auf den Gesundheitszustand des Mieters einzuholen. Das Landgericht muss neu entscheiden.