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Vorgetäuschter Eigenbedarf

Bei Verdacht hat Vermieter Darlegungspflicht

Vermieter, die nach dem Auszug des gekündigten Mieters den Eigenbedarf nicht realisieren, die Wohnung nicht wie behauptet nutzen, müssen nachweisen, warum der behauptete Eigenbedarf später weggefallen sein soll. Der Bundesgerichtshof (BGH VIII ZR 44/16) betont, dass in Fällen, in denen der Vermieter den im Kündigungsschreiben behaupteten Selbstnutzungswillen nach dem Auszug des Mieters nicht umsetzt, der Verdacht naheliegt, dass der Eigenbedarf vorgetäuscht war. Dann muss der Vermieter substantiiert und plausibel darlegen, aus welchen Gründen der mit der Kündigung vorgebrachte Bedarf nachträglich entfallen sein soll.

Hier hatte der Vermieter mit der Begründung gekündigt, die Wohnung werde für einen neuen Hausmeister benötigt. Fünf Monate später wurde die Wohnung jedoch an einen Dritten weitervermietet, der Hausmeister zog nie ein. Der habe es sich nach dem Auszug des gekündigten Mieters anders überlegt, die im dritten Obergeschoss gelegene Wohnung sei für ihn wegen seiner schon lang andauernden Kniebeschwerden ungeeignet gewesen. Laut Bundesgerichtshof ist diese Darstellung so nicht plausibel und kaum nachvollziehbar. Jetzt muss die Vorinstanz, das Landgericht Koblenz, neu entscheiden.

Der Bundesgerichtshof entschied aber auch, ob ein Vermieterwunsch, die Mieterwohnung einem angestellten Hausmeister zu überlassen, überhaupt zur Kündigung berechtigt, ob so genannter Betriebsbedarf vorliegt. Voraussetzung wäre, dass betriebliche Gründe die Nutzung gerade der gekündigten Wohnung notwendig machen. Die Wohnung müsse deshalb für die betrieblichen Abläufe nach den Aufgaben des Hausmeisters von wesentlicher Bedeutung sein. Dies sei bei einem Angestellten der Fall, dem die Aufgaben eines Concierge übertragen werden oder dessen ständige Anwesenheit aus sonstigen Gründen vorausgesetzt ist. Das sei aber nicht der Fall bei einem Hausmeister, der mehrere Gebäude des Vermieters betreuen soll und ohnehin bereits in der Nähe eines der Objekte wohnt. In diesem Zusammenhang kritisierte der Bundesgerichtshof auch die Vorinstanz, die nicht dem Hinweis der Mieter nachgegangen war, wonach zum Zeitpunkt der Kündigung im Nachbarhaus, das ebenfalls dem Vermieter gehört, mehrere Wohnungen leerstanden. Wenn dem Vermieter nämlich anderweitig geeigneter Wohnraum zur Verfügung gestanden hätte, durch den der geltend gemachte Bedarf für den Hausmeister ohne nennenswerte Abstriche hätte gedeckt werden können, kann dies auch ein Indiz dafür sein, dass die Kündigung des Vermieters nur vorgetäuscht war.