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Unwirksame Betriebskostenabrechnung, wenn unterschiedliche Betriebskostenpositionen zusammengefasst werden

Unwirksam schon aus formellen Gründen

Eine Betriebskostenabrechnung ist schon aus formellen Gründen unwirksam, wenn unterschiedliche Kostenpositionen, wie Straßenreinigung und Grundsteuer, in einer Position zusammengefasst werden (BGH VII ZR 285/15). Entscheidend für die formelle Ordnungsgemäßheit einer Betriebskostenabrechnung sei die Nachvollziehbarkeit und Prüffähigkeit für den Mieter. Dazu sei es notwendig, dass der Mieter die ihm angelasteten Kosten bereits aus der Abrechnung klar ersehen und überprüfen kann, so dass die Einsichtnahme in dafür vorhandene Belege nur noch zur Kontrolle und zur Beseitigung von Zweifeln erforderlich sei. Im Hinblick auf einzelne Kostenpositionen sei die Nachvollziehbarkeit gewährleistet, wenn der Vermieter eine Aufschlüsselung vornimmt, die den einzelnen Ziffern des Betriebskostenkatalogs der Betriebskostenverordnung entspricht.

Eine weitere Aufschlüsselung, zum Beispiel innerhalb der Kostenposition der Sach- und Haftpflichtversicherung, sei dann nicht mehr notwendig. Unzulässig sei es aber, völlig unterschiedliche Kostenpositionen, wie Straßenreinigung und Schornsteinreinigung oder Kosten der Wasserversorgung und der Beleuchtung, zusammenzufassen. Eine Ausnahme hatte der Bundesgerichtshof in der Vergangenheit nur für die sachlich eng zusammenhängenden Kostenpositionen Frischwasser und Schmutzwasser akzeptiert, soweit die Berechnung der Abwasserkosten auch an den Frischwasserverbrauch geknüpft wird.