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Umlage der Grundsteuer

Bei gemischt genutzten Gebäuden muss kein Vorwegabzug für den auf die gewerbliche Nutzung entfallenden Grundsteueranteil vorgenommen werden

Bei der Umlage der Grundsteuer als Betriebskostenposition in teils gewerblich, teils zu Wohnzwecken genutzten Gebäuden muss kein Vorwegabzug aus Gerechtigkeitsgründen für den auf die gewerbliche Nutzung entfallenden Grundsteueranteil vorgenommen werden, entschied der Bundesgerichtshof (BGH VIII ZR 79/16). Die Wohn- und Nutzfläche eines Gebäudes in Berlin betrug 1.100 qm. Rund 56 % der Fläche wurden gewerblich genutzt, 44 % als Wohnung. Nach der Berechnung der Grundsteuer – ausgehend von der Jahresrohmiete 1935 – entfielen rund 70 % der Mieterträge auf die gewerbliche Nutzung. Aus diesem Grund hatte der ehemalige Eigentümer einen entsprechenden Vorwegabzug vorgenommen. Er hatte 70 % des Grundsteuerbetrages auf die Gewerbemieter und 30 % auf die Wohnraummieter verteilt. Der neue Eigentümer nahm keinen Vorwegabzug vor, sondern verteilte die Grundsteuer gleichmäßig auf Gewerbe und Wohnungen nach der Wohn- bzw. Nutzfläche, also nach Quadratmetern.

Dem klagenden Wohnraummieter entstanden hierdurch Nachteile in Höhe von rund 200 Euro. Der Bundesgerichtshof verneinte eine Verpflichtung des Vermieters zu einem Vorwegabzug der auf die gewerblichen Mieter entfallenden Grundsteuer. Der sei vertraglich nicht vereinbart gewesen und auch aus Billigkeitsgründen müsse kein Vorwegabzug durchgeführt werden. Der sei nur dann erforderlich, wenn durch die gewerbliche Nutzung erhebliche Mehrkosten pro Quadratmeter entstehen. Beweisen müsse das der Mieter. Der einheitliche – für Gewerbe und Wohnraumnutzung geltende – Grundsteuerbescheid hänge aber nicht von den im Abrechnungsjahr erzielten Mieterträgen ab. Vielmehr beruhe er u. a. auf dem einmal (1935) festgesetzten Einheitswert. Deshalb könne heute nicht gesagt werden, die gewerbliche Nutzung verursache erhebliche Mehrkosten, so dass es unbillig sei, die gesamte Immobilie – ohne Vorwegabzug – nach Fläche abzurechnen.