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Kündigung wegen „berechtigten Interesses“ eingeschränkt

Berufs- oder Geschäftsbedarf kein berechtigtes Vermieter-Interesse

Der Bundesgerichtshof (BGH VIII ZR 45/16) hat seine bisherige Rechtsprechung zu Kündigungen wegen berechtigten Interesses korrigiert. Neben der Eigenbedarfs- und der Verwertungskündigung sei es nicht zulässig, den Berufs- oder Geschäftsbedarf als ungeschriebene weitere Kategorie eines typischerweise anzuerkennenden „berechtigten Interesses“ des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses zu behandeln. Vielmehr müsse im Einzelfall festgestellt werden, ob ein berechtigtes Interesse des Vermieter tatsächlich besteht. Zwei Fallgruppen unterscheidet der Bundesgerichtshof: Will der Vermieter in der gekündigten Wohnung wohnen und gleichzeitig einer geschäftlichen Tätigkeit nachgehen, gibt es eine Nähe zur so genannten Eigenbedarfskündigung. Sind die Gründe, die Wohnung selbst zu nutzen, vernünftig und nachvollziehbar, würden Nachteile entstehen, wenn der Vermieter die Wohnung nicht beziehen könnte, ist die Kündigung in der Regel gerechtfertigt. Anders, wenn die bisherige Wohnung künftig nur zu geschäftlichen Zwecken genutzt werden soll, der Mieter also aus wirtschaftlich motivierten Gründen seinen räumlichen Lebensmittelpunkt verlieren soll.

Hier kommt eine Kündigung nur in Betracht, wenn der Vermieter bei einer Fortsetzung des Mietverhältnisses „Nachteile von einigem Gewicht“ erleiden würde. Gemeint sind Fälle, in denen die geschäftliche Tätigkeit sonst nicht rentabel durchgeführt werden könnte oder die konkrete Lebensgestaltung die Nutzung der Mietwohnung erfordert (gesundheitliche Einschränkungen, Betreuung von Kindern oder pflegebedürftigen Personen). Hier wollte der Vermieter jedoch seinen Gewerberaum im Haus ausweiten (überfüllte Aktenregale) und in der gekündigten Wohnung einen weiteren Arbeitsplatz und ein Archiv einrichten. Die Auslagerung von teilweise 30 Jahre alten Akten stellt aber kein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses dar. Dem Vermieter drohen keine gewichtigen Nachteile, er kann die Akten auch an vielen anderen Orten stapeln. Die Kündigung somit unbegründet.