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Rückgriffsrecht auf Mietkaution

Bei verjährten Betriebskostennachforderungen dürfen sich Vermieter nicht mehr aus Kaution bedienen

Gut drei Jahre nach Ende des Mietverhältnisses forderte der Mieter die zu Beginn des Mietverhältnisses geleistete Mietsicherheit zurück. Er hatte damals ein Kautionssparbuch eingerichtet und an den Vermieter verpfändet und übergeben. Jetzt forderte er die Freigabe und Rückgabe des Sparbuchs. Der Vermieter hielt dem Nachzahlungsansprüche aus älteren Betriebskostenabrechnungen entgegen. Der Bundesgerichtshof (BGH VIII ZR 263/14) stellte jetzt fest, dass Betriebskostennachforderungen beispielsweise für das Jahr 2006 bis 2007 abgerechnet sein müsste und dass die dreijährige Verjährungsfrist dann am 31. Dezember 2010 endet. Nach Eintritt der Verjährung der Betriebskostennachforderungen dürfe sich der Vermieter aber nicht mehr aus der Kaution bedienen. 

Betriebskostenzahlungen seien „regelmäßig wiederkehrende Leistungen“, daran ändere sich auch nichts, wenn über die monatlichen Vorauszahlungen einmal im Jahr abgerechnet würde. Sinn des Gesetzes sei es, dass hinsichtlich wiederkehrender Leistungen für die Befriedigung des Vermieters aus einer Sicherheit nur ein begrenzter Zeitraum zur Verfügung stehen soll, so dass der Mieter nach Ablauf dieses Zeitraums und Eintritt der Verjährung der gesicherten Forderung die Verwertung der Sicherheit wegen derartiger Ansprüche verhindern und somit die Sicherheit zurückerhalten kann. Dieser Zweck würde vereitelt, wenn der Vermieter in einem solchen Fall die Rückgabe der Sicherheit unter Verweis auf ein Zurückbehaltungsrecht wegen verjährter wiederkehrender Leistungen verweigern könnte.