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Abrechnungs- und Ausschlussfrist

Mieterfreundliche Abrechnungsfrist von zwei Monaten ist noch keine Ausschlussfrist

Nach dem Gesetz muss der Vermieter spätestens 12 Monate nach Ende der letzten Abrechnungsperiode über die Betriebskosten abgerechnet haben (Abrechnungsfrist). Rechnet er später ab, ist er mit Nachforderungen ausgeschlossen. Er kann also keine weiteren Zahlungen vom Mieter verlangen, wenn die geleisteten Vorauszahlungen nicht ausgereicht haben (Ausschlussfrist).
Steht in einem Mietvertrag: „Spätestens am 30. Juni eines jeden Jahres ist über die vorangegangene Heizperiode abzurechnen“, wobei die Heizperiode laut Mietvertrag von 1. Oktober bis 30. April läuft, ist damit nur eine Abrechnungs-, aber keine Ausschlussfrist gemeint, entschied der Bundesgerichtshof (BGH VIII ZR 152/15).

Der Vermieter kann auch noch nach dem 30. Juni abrechnen und Nachforderungen stellen. Der BGH erklärte, dass eine kurze Abrechnungsfrist von zwei Monate, wie hier, wirksam vereinbart werden kann. Es handele sich um eine im Vergleich zur gesetzlichen Vorschrift günstigere Regelung für den Mieter. Ausgehend vom Wortlaut und dem objektiven Inhalt der Vertragsklausel sei aber davon auszugehen, dass nur eine Regelung zur Abrechnungsfrist getroffen werden sollte, nicht auch eine Regelung, die eine Ausschlusswirkung für eine verspätete Abrechnung entfaltet. Die Vertragsklausel sei eindeutig und klar, sie enthalte keine Sanktion für den Fall, dass der Vermieter verspätet abrechnet.