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Mietminderung bei Umweltmängeln

"Bolzplatzurteil": Keine Mietminderung wegen Lärmbelästigung

Der Bundesgerichtshof (BGH VIII ZR 197/14) hat das Recht zur Mietminderung bei so genannten Umweltmängeln (Einwirkungen auf die Mietsache von außen) stark eingeschränkt. Behandelt wurde der Fall Hamburger Mieter, die seit 1993 in einer Erdgeschosswohnung mit Terrasse wohnen. Auf dem Gelände der benachbarten Schule wurde 2010, also 17 Jahre nach Abschluss des Mietvertrages, ein Bolzplatz errichtet – 20 Meter entfernt von der Mieterterrasse. Diesen Bolzplatz sollten Kinder bis 12 Jahre von Montag bis Freitag jeweils bis 18 Uhr nutzen dürfen. Tatsächliche „bolzten“ hier auch Jugendliche nach 18 Uhr und am Wochenende. Das Landgericht Hamburg hatte den Mietern ein Mietminderungsrecht wegen Lärmbelästigung zugesprochen. Der BGH hob dieses Urteil auf. Bei so genannten Umweltmängeln müsste bei Vertragsabschluss eine Vereinbarung über die Beschaffenheit der Mietwohnung getroffen werden. Nur dann könnten Mieter wegen späterer Verschlechterungen oder nachträglichen Veränderungen eine Mietminderung beanspruchen. 

Fehlt eine entsprechende Vereinbarung, muss die Frage, wie viel nachträglichen Lärm Mieter hinnehmen müssen, im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung unter Rückgriff auf die Verkehrsanschauung beantwortet werden. Das bedeutet, der Mieter kann nur Ansprüche geltend machen, wenn der Vermieter/Eigentümer gegen den Geräuschanstieg vorgehen oder von dem störenden Dritten entsprechende Ausgleichszahlungen verlangen kann. 

Mieterbund-Direktor Lukas Siebenkotten nannte die Entscheidung des Bundesgerichtshofs und die Vorstellung, Mieter und Vermieter würden zusätzliche Vereinbarungen über die Beschaffenheit der Wohnung beim Abschluss des Mietvertrages treffen, lebensfremd. Welcher Mieter kann bei Vertragsabschluss alle möglichen und denkbaren Verschlechterungen der Mietsache vorhersehen und welcher Vermieter lässt sich auf ein Bündel derartiger Beschaffenheitsvereinbarungen ein?