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Betriebskostenposition „Gebäudeversicherung“

Dazu gehört auch ein mitversicherter Mietausfall

Ist im Mietvertrag vereinbart, dass die Mieter die Kosten der Gebäudeversicherung zu zahlen haben, gehört auch das mitversicherte Mietausfallrisiko dazu (BGH VIII ZR 38/17). Der Vermieter hatte hier einen Gebäudeversicherungsvertrag abgeschlossen, der zeitlich begrenzt auf 24 Monate das Risiko eines Mietverlustes infolge des versicherten Gebäudeschadens einschloss. Die Mieter argumentierten, die auf die Gebäudeversicherung entfallenden Betriebskosten seien nicht vollständig umlagefähig, weil ein Teil der Versicherungsprämie auf das mitversicherte Mietausfallrisiko entfalle. Das seien aber keine Betriebskosten. Hierdurch werden nicht der Schutz des Gebäudes oder seiner Bewohner, sondern vorrangig die wirtschaftliche Leistungsfähigkeit des Vermieters abgesichert. Das sahen die Karlsruher Richter jetzt anders.

Der Vermieter darf die gesamten Kosten der Gebäudeversicherung, inkl. des auf einen etwaigen Mietausfall entfallenden Prämienanteils, als Betriebskosten umlegen. Zwar könne eine separate Mietausfallversicherung, die vorrangig die finanziellen Interessen des Vermieters abdeckt, nicht als Betriebskosten auf die Mieter umgelegt werden. Anders aber, wenn infolge eines versicherten Gebäudeschadens ein Mietausfall entstehe. Hier liege kein eigenständiger Versicherungsfall vor, der Mietausfall sei Bestandteil des Versicherungsfalls der Gebäudeversicherung. Nach Darstellung des Bundesgerichtshofs ist die Mitversicherung eines Mietausfalls als Folge eines Gebäudeschadens fester Bestandteil marktüblicher Gebäudeversicherungen. Eine derartiger, zeitlich begrenzter Versicherungsschutz unter den weiteren Voraussetzungen, dass der Mieter die Zahlung der Miete berechtigt ganz oder teilweise eingestellt hat und der Vermieter die Möglichkeit der Wiederbenutzung des Hauses nicht schuldhaft verzögert, sei seit langem Bestandteil der allgemeinen Bedingungen für die Wohngebäudeversicherung.