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Einbauküche und ortsübliche Vergleichsmiete

Eine vom Mieter angeschaffte und bezahlte Einbauküche darf bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete nicht berücksichtigt werden

Die bei Anmietung der Wohnung im Jahr 1976 vorhandene alte Einbauküche wurde kurze Zeit später mit Zustimmung der Vermieter von den Mietern durch eine neue Einbauküche ersetzt. Die neue Einbauküche wurde von den Mietern bezahlt, die alte Einbauküche von den Vermietern verkauft. Im Rahmen einer Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete argumentierten die Vermieter, die Wohnung verfüge über eine mitvermietete, moderne Küchenausstattung. Der Bundesgerichtshof erteilte dieser Rechtsauffassung jetzt eine Absage. Eine vom Mieter auf eigene Kosten angeschaffte Einbauküche bleibt bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete grundsätzlich und auf Dauer unberücksichtigt. Eine solche Küche ist nicht Teil der dem Mieter vom Vermieter zur Verfügung gestellten Einrichtung und auf eine derartige vom Mieter angeschaffte Einbauküche erstreckt sich auch nicht die gesetzliche Gebrauchsgewährungs- und Instandhaltungspflicht des Vermieters (BGH VIII ZR 52/18). 

Anders allenfalls, wenn der Vermieter dem Mieter die Kosten der Einbauküche erstattet hätte. Dass in der Wohnung ursprünglich eine vom Vermieter gestellte Einbauküche vorhanden war, spielt keine Rolle. Der Mieter durfte die alte Einbauküche mit Erlaubnis des Vermieters durch eine neue, auf eigene Kosten angeschaffte Einbauküche ersetzen. Dementsprechend ist die Wohnung nach dem erfolgten Austausch nicht mehr vermieterseits mit einer Einbauküche ausgestattet, so dass die Einbauküche auch nicht bei der Ermittlung des objektiven Wohnwertes zugunsten des Vermieters berücksichtigt werden kann. Hiervon evtl. abweichende Vereinbarungen der Mietvertragsparteien sind für die Mieterhöhung auf die Vergleichsmiete ohne Bedeutung. Mieter und Vermieter können nicht mit Wirkung für künftige Mieterhöhungen vereinbaren, dass die Wohnung vermieterseits mit einer Einrichtung versehen ist, die objektiv nicht vorhanden oder nicht vom Vermieter zur Verfügung gestellt ist.