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Fristlose Kündigung wegen Zahlungsrückständen

Bei der Frage, ob der Zahlungsrückstand die Miete für einen Monat übersteigt, ist nicht auf die berechtigterweise geminderte Miete abzustellen, sondern auf die vertraglich vereinbarte Gesamtmiete (BGH VIII ZR 193/16)

Nach dem Gesetz kann der Vermieter fristlos kündigen, wenn der Mieter Mietrückstände von zwei Monatsmieten hat auflaufen lassen oder wenn er an zwei aufeinander folgenden Terminen mit der Zahlung der Miete bzw. eines nicht unerheblichen Teils der Miete (d. h. mehr als eine Monatsmiete) in Verzug ist. Bei der Frage, ob der Zahlungsrückstand die Miete für einen Monat übersteigt, ist nicht auf die berechtigterweise geminderte Miete abzustellen, sondern auf die vertraglich vereinbarte Gesamtmiete (BGH VIII ZR 193/16). Gleichzeitig entschied der Bundesgerichtshof, dass die Kündigung ausgeschlossen ist, wenn der Mieter den Zahlungsrückstand ausgeglichen hat, bevor ihm die fristlose Kündigung zugegangen ist.

Eine Teil- oder Abschlagszahlung reicht nicht aus. Hier hatte der Mieter die ursprünglich geschuldete Miete in Höhe von 479,96 Euro um 15 % gemindert und u. a. im Februar nur 407,96 Euro gezahlt. Für März zahlte er 402,96 Euro und das auch noch verspätet. Die Zahlung wurde dem Vermieter am 16. März gutgeschrieben, am gleichen Tag kündigte der fristlos. Nach Ansicht des Gerichts waren 5 % Mietminderung berechtigt. Am 16. März bestand ein Zahlungsrückstand von 503,96 Euro. Mit dem am gleichen Tag dem Vermieterkonto gutgeschriebenen Betrag von 402,96 Euro war der Zahlungsrückstand nicht vollständig ausgeglichen worden.