Köln 25.6.2016

Stichwort: Nachmieter

Nur bei vorheriger schriftlicher Vereinbarung

Es gibt immer wieder Fälle, in denen Mieter vor Ablauf der gesetzlichen Kündigungsfrist oder vor Ablauf eines auf bestimmte Zeit abgeschlossenen Mietvertrages das Mietverhältnis beenden wollen. Verständlich, da niemand gern zwei Mieten zahlt und nur selten fallen das Ende der Kündigungsfrist und die Neuanmietung auf ein Datum.

Hier kommt es oft zu Schwierigkeiten, weil grundsätzlich davon auszugehen ist, daß gesetzliche Kündigungsfristen und vertragliche Vereinbarungen eingehalten werden müssen.

Nachmieterklausel

In der Regel kann man sich aus einem langfristigen Mietvertrag (Zeitmietvertrag) nur dann lösen, wenn im Mietvertrag ausdrücklich vereinbart ist, daß der Mieter bei Gestellung eines Nachmieters vorzeitig aus dem Vertrag zu entlassen ist. Solch eine Regelung kann notfalls auch handschriftlich formuliert werden.

Die weitverbreitete Ansicht, der Vermieter sei auch ohne eine solche Klausel verpflichtet, bei Gestellung von drei Nachmietern den Mieter vorzeitig aus dem Mietvertrag zu entlassen, ist rechtlich in keiner Weise begründet.

Vorsorglich sollte jeder Mieter darauf achten, eine Klausel in den Mietvertrag aufzunehmen, die bei Stellung eines Nachmieters eine vorzeitige Entlassung aus dem Vertragsverhältnis sicherstellt.

Beinhaltet ein Mietvertrag eine entsprechende Klausel, kann der Vermieter einen Nachmieter nur ablehnen, wenn dieser z.B. wegen seiner wirtschaftlichen Verhältnisse nicht in der Lage ist, seinen mietvertraglichen Verpflichtungen nachzukommen oder, wenn die Moralvorstellung bzw. religiöse Überzeugung des Vermieters besonders schwer betroffen würde.

Die alleinige Tatsache, daß ein Nachmieter z.B. Ausländer ist, genügt nicht zur Ablehnung. Lehnt der Vermieter einen zumutbaren Nachmieter ab, so ist der Mieter ab dem Tag von Mietzahlungen befreit, ab dem der Nachmieter die Wohnung übernommen hätte. Die Beweislast liegt hier beim Mieter. Er sollte sich deshalb unbedingt eine schriftliche Erklärung vom Nachmieter geben lassen.

Ausnahmen

Wie immer gibt es keine Regel ohne Ausnahme. Der Vermieter muß zum Beispiel den Mieter ausnahmsweise vorzeitig aus dem Vertrag entlassen und einen Nachmieter akzeptieren, wenn die Fortsetzung des Mietverhältnisses für den Mieter eine besondere Härte bedeuten würde. Das heißt, der Mieter muß ein berechtigtes Interesse an der vorzeitigen Vertragsbeendigung haben und dieses Interesse an der Aufhebung des Vertrages muß schwerer wiegen als das Interesse des Vermieters am Fortbestand des Vertrages.

Hierzu sind folgende Situationen denkbar:

  • Verlust des Arbeitsplatzes, der aus beruflichen Gründen den Umzug in eine andere Stadt erforderlich macht.
  • Schwere Erkrankung oder die notwendige Aufnahme in ein Alten- oder Pflegeheim.
  • Wenn die Wohnung durch Familienzuwachs extrem klein geworden ist. In allen diesen Fällen müssen jedoch die jeweiligen besonderen Umstände berücksichtigt werden, sie lassen sich nicht verallgemeinern.

Zumutbarkeit des Nachmieters

Falls der Vermieter gehalten ist, sich auf eine Nachmieterregelung einzulassen, kann er einen Nachmieter nur ablehnen, wenn in der Person des Nachmieters wichtige Gründe vorhanden sind, zum Beispiel wenn der Nachmieter wegen seiner wirtschaftlichen Verhältnisse nicht in der Lage ist, seinen mietvertraglichen Verpflichtungen nachzukommen oder Moralvorstellungen bzw. religiöse Überzeugungen des Vermieters besonders schwer betroffen sind.

Allein die Tatsache, daß ein Nachmieter Ausländer ist, genügt nicht zur Ablehnung, es sei denn, es würden noch andere, wichtige Gründe vorliegen.

Lehnt der Vermieter einen zumutbaren Nachmieter ab, so ist der Mieter ab dem Tag von der Zahlung des Mietzinses befreit, ab dem der Nachmieter die Wohnung übernommen hätte. Hierfür trägt der Mieter allerdings die Beweislast, er sollte sich deshalb eine entsprechende schriftliche Erklärung von dem Nachmieter geben lassen.

Untermietvertrag

Ist der Vermieter mit der vorzeitigen Beendigung eine langfristigen Mietvertrages oder der Abkürzung einer langen Kündigungsfrist nicht einverstanden oder lehnt er einen Nachmieter zu Recht ab, besteht die Möglichkeit, vom Vermieter die Erlaubnis zur Untervermietung zu verlangen.

Lehnt er diese ab, so hat der Mieter ein Sonderkündigungsrecht, das ihm die Kündigung unter Einhaltung einer Dreimonatsfrist ermöglicht.

In allen Zweifelsfragen sollten Sie sich von uns beraten lassen.

Urteile zum Thema Nachmieter

Interesse

Ein Vermieter ist nur dann verpflichtet, den Mieter vorzeitig aus dem Mietverhältnis zu entlassen, wenn der einen geeigneten Nachmieter stellt und sein Interesse an der Vertragsauflösung dasjenige des Vermieters am Bestand des Vertrages erheblich übersteigt. Der Nachfolgemieter muss solvent, zumutbar und bereit sein, das Mietverhältnis "wie es steht und fällt" fortzuführen (LG Bremen 2 S 105/00, ZMR 2001, 545).

Härten

Überwiegende Interessen und Härten sind zu bejahen, wenn der Mieter berufsbedingt den Wohnort wechseln muss, die bisherige Wohnung auf Grund von Familiennachwuchs objektiv zu klein wird oder wenn der Mieter in ein Altersheim ziehen muss, nicht aber, wenn er lediglich eine bessere oder billigere Wohnung gefunden hat oder Eigentümer wird (OLG Oldenburg 5 UH 1/81, WM 82, 124).

Einer reicht

Darf der Mieter einen Nachmieter stellen, muss er dem Vermieter nicht drei oder noch mehr Interessenten benennen. Es reicht ein zumutbarer Ersatzmieter aus (LG Saarbrücken 13 BS 218/94, WM 95, 313).

Überlegungsfrist

Der Vermieter hat eine angemessene Überlegungsfrist von bis zu drei Monaten, in der er prüfen kann, ob der vorgeschlagene Nachmieter akzeptabel ist (LG Gießen 1 S 119/96, WM 97, 264).

Mieterhöhung

Ist der Vermieter mit einer Nachmieterstellung einverstanden, darf er den Abschluss eines Mietvertrages nicht ohne weiteres von einer Mieterhöhung abhängig machen (LG Wiesbaden 1 S 124/99, WM 2002, 115).

Vertragsende

Das Mietverhältnis endet für den Mieter, wenn der Vermieter einen vorgeschlagenen Nachmieter akzeptiert. Es endet auch dann, wenn es nur deshalb nicht zum Abschluss des Mietvertrages mit dem Nachmieter kommt, weil der Vermieter bei den Vertragsverhandlungen Nachforderungen stellt (OLG Koblenz 5 U 467/01, WM 2002, 232).

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