Bei Heiz- und Nebenkostenabrechnungen gibt es seit der Mietrechtsreform vom 1. September 2001 schneller Klarheit.

Zu den Betriebskosten zählen laufende Kosten, die bei der Nutzung des Hauses entstehen. Es gibt 17 verschiedene Kostenarten, drei betreffen Heizung und Warmwasser. Außerdem sind es Wasser, Abwasser, Aufzug, Straßenreinigung, Müllbeseitigung, Gebäudereinigung, Ungezieferbekämpfung, Gartenpflege, Beleuchtung, Schornsteinreinigung, Sach- und Haftpflichtversicherung, Hauswart, Gemeinschaftsantenne, Einrichtung für Wäschepflege und Sonstiges.

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Spätestens 12 Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums muss der Vermieter die Abrechnung über die Betriebskosten vorlegen. Diese Verpflichtung kann auch nicht durch den Mietvertrag ausgeschlossen oder abgeändert werden. Nach Ablauf der Frist kann der Vermieter keine Nachforderungen mehr stellen, es sei denn, er hat die Verspätung nicht zu vertreten.

Gleiches gilt auch für Mieter. Auch sie müssen ihre Einwendungen gegen die Abrechnung innerhalb von 12 Monaten nach Zugang der Abrechnung dem Vermieter mitteilen.

Mieter, die in Unkenntnis der zwölfmonatigen Abrechnungs- und Ausschlussfrist auf eine verspätete Betriebskostenabrechnung zahlen, können ihr Geld zurückfordern, der Vermieter ist ungerechtfertigt bereichert. Nach dem Gesetz muss der Vermieter spätestens 12 Monate nach Ende der Abrechnungsperiode abgerechnet haben. Nach Ablauf dieser Frist sind Nachforderungen des Vermieters ausgeschlossen. Zahlt der Mieter trotzdem, kann er sein Geld zurückfordern.

Für die Verteilung der Heizkosten gilt die Heizkostenverordnung. Danach ist eine verbrauchsabhängige Abrechnung vorgeschrieben. Bei den übrigen Betriebskosten hängt die Verteilung von der Vereinbarung im Mietvertrag ab, zum Beispiel Wohnfläche oder Personenzahl. Ohne vertragliche Regelung gilt die Wohnfläche. Betriebskosten dürfen nur umgelegt und abgerechnet werden, wenn dies im Mietvertrag festgehalten wurde. Reparatur- oder Verwaltungskosten gehören keinesfalls dazu.

Erstmals wird im Gesetz der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit für Betriebskosten festgeschrieben. Der Vermieter muss sich bei der Verwaltung seines Eigentums, zum Beispiel bei der Einstellung eines Hausmeisters oder bei Abschluss einer Versicherung, "wirtschaftlich vernünftig" verhalten.

Heizkostenabrechnungen sind oftmals falsch. Prüfen Sie immer den Betrag - auch wenn Sie Geld erstattet bekommen - anhand der Originalbelege nach. Hier erfahren Sie mehr über die häufigsten Fehler bei der Abrechnung. Außerdem haben wir Ihnen eine Übersicht über aktuelle Urteile des Bundesgerichtshof zusammengestellt.

Die Unterschiede zwischen formellen und inhaltlichen Mängeln einer Betriebskostenabrechnung sind klein. Die Rechtsfolgen aber sind groß.

Ist die Abrechnung formell unwirksam, zum Beispiel weil der Verteilerschlüssel völlig unverständlich ist, muss der Mieter nicht zahlen. Der Vermieter muss komplett neu abrechnen. Nach Ablauf der Jahresfrist kann der Vermieter keine neue Abrechnung vorlegen.

Bei einer inhaltlich mangelhaften Abrechnung kann der Vermieter noch nachbessern und korrigieren. Inhaltliche Fehler bei der Abrechnung sind zum Beispiel abgerechnete Kosten, obwohl sie nicht vereinbart sind oder obwohl eine Pauschale im Mietvertrag vereinbart ist, oder die Vorauszahlungen in der Abrechnung falsch berechnet worden sind bzw. nicht die tatsächlich gezahlten Vorauszahlungen berücksichtigt wurden(BGH VIII ZR 240/10).