Wenn der Vermieter kündigen will, muss er – anders als der Mieter – einen Kündigungsgrund haben. Außerdem muss er je nach Wohndauer des Mieters gestaffelte Kündigungsfristen einhalten. Die anfängliche Kündigungsfrist von 3 Monaten verlängert sich nach einer Mietzeit von mehr als 5 Jahren auf 6 Monate und nach einer Mietzeit von mehr als 8 Jahren auf 9 Monate.

Gegenüber der Vermieterkündigung kann sich der Mieter auf Härtegründe, die Sozialklausel, berufen.

Sozialklausel: Wichtigster Härtegrund ist „fehlender Ersatzwohnraum“. Das sind Fälle, in denen die gekündigten Mieter keine neue Wohnung zu zumutbaren Bedingungen finden. Weitere Härtegründe sind hohes Alter, Invalidität, Gebrechlichkeit, Schwangerschaft, Kinder, Schwierigkeiten bei Schul- oder Kindergartenwechsel, bevorstehendes Examen, geringes Einkommen, schwere Erkrankung oder lange Mietdauer. Häufig sind mehrere dieser Härtegründe gleichzeitig gegeben. Dies erhöht die Erfolgsaussichten eines Widerspruchs gegen die Kündigung.

Eine Kündigung darf nur ausgesprochen werden, wenn nachweisbar ein gesetzlich anerkannter Grund besteht, z.B. Eigenbedarf. Täuscht der Vermieter allerdings einen Kündigungsgrund nur vor, ist er schadensersatzpflichtig.

Kein Kündigungsgrund ist der Verkauf des angemieteten Wohnraums. Auch mündlich abgeschlossene Mietverträge sind für den neuen Eigentümer verbindlich. Einen neuen Mietvertrag darf er nicht verlangen. Unterschreiben Sie nie ohne vorherige Prüfung durch uns.
Wir helfen Ihnen gern.

Bei Umwandlung in Eigentumswohnungen kann der neue Eigentümer frühestens drei Jahre nach Erwerb wegen Eigenbedarfs kündigen. Unter bestimmten Voraussetzungen muß der Erwerber sogar eine Wartezeit (Kündigungssperrfrist) von fünf bis zehn Jahren einhalten. Die Frist läuft ab der Eintragung ins Grundbuch. Bei umgewandelten Sozialwohnungen kann diese Sperrfrist bis zu acht Jahren dauern. Weisen Sie mögliche Kaufinteressenten darauf hin, daß Ihnen Ihre Schutzrechte wohl bekannt sind.

Eine Teilkündigung, das heißt die scheibchenweise Kündigung einzelner Teile der Mietsache, ist gesetzlich ausgeschlossen. Das bedeutet, ist eine Garage zusammen mit der Wohnung vermietet worden, ist eine separate Kündigung der Garage unmöglich. Wohnung und Garage können nur gemeinsam gekündigt werden, es gelten die Kündigungsschutzbestimmungen für Wohnräume. Aber es gibt eine Ausnahme: Will der Vermieter Räume oder Grundstücksteile dazu nutzen, neue Mietwohnungen zu schaffen, darf er "nicht zum Wohnen bestimmte Nebenräume" einzeln kündigen. Gemeint sind Speicher, Kellerräume, Abstellräume, Garten, Stellplätze usw.

Geplante Modernisierungen (Art, Umfang, Beginn, Dauer der Arbeiten und voraussichtliche Mieterhöhung) muss der Vermieter spätestens drei Monate vor Beginn schriftlich bekannt geben. Vorher braucht der Mieter keine Handwerker in die Wohnung zu lassen. Außerdem braucht er die Modernisierung nur dann zu dulden, wenn sie zu einer wirklichen Verbesserung führt. Zu Widerspruch berechtigen besondere Härtefälle, z.B. der Mieter hat zuvor selbst modernisiert, die Wohnung würde völlig verändert, die Mieterhöhung wäre untragbar.

Nicht alles, was im Mietvertrag steht, ist rechtens. Vorsicht ist geboten, wenn der Vermieter auf den Mietvertrag pocht und z.B. Geld für Reparaturen oder Verwaltungskosten fordert.

Weisen Sie Ihren Vermieter immer sofort auf Mängel in der Wohnung hin. Unternimmt er nichts, können Sie die Miete kürzen. Wieviel Sie einbehalten dürfen, ist abhängig vom jeweiligen Mangel. Fragen Sie uns.

Mieter können unbefristete Mietverträge immer mit einer Frist von 3 Monaten kündigen. Eine gesetzliche Verlängerung der Kündigungsfrist je nach Wohndauer auf bis zu 12 Monate gibt es nicht mehr.

Immer erst prüfen, dann zahlen.
Und immer rechtzeitig fragen.

Also:

vor dem Abschluss eines Mietvertrages,
vor einem Umzug,
vor der Zahlung einer Mieterhöhung oder Nebenkostenabrechnung:

Kommen Sie zu uns. Sie ersparen sich Ärger und sparen Geld.
Wir kennen Ihre Rechte bestens.

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